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2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题:长期趋势法

来源 :中华考试网 2019-12-03

  长期趋势法

  【例题】在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。

  A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

  B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

  C.房地产市场在过去无明显的季节变动

  D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断,借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来,通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律,并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。参见教材P384。

  【例题】某类房地产的历史价格变动时高时低,但总体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应该选用的预测方法是( )。

  A.平均发展速度法

  B.平均增减量法

  C.数学曲线拟合法

  D.中位数法

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低,不是平稳的数列,用平均发展速度和平均增减量法误差大,总体趋势上升,因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。参见教材P384。

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  【例题】直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由( )决定的。

  A.房地产的历史价格资料

  B.房地产的未来价格资料

  C.房地产的现时价格资料

  D.估价师选取的现时和未来的价格资料

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由房地产的历史价格资料决定的。参见教材P384。

  【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用( )测算。

  A.指数修匀法

  B.平均增减量法

  C.平均发展速度法

  D.二次抛物线趋势法

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近,宜选用平均增减量法计算。参见教材P388。

  【例题】某类商品房2004~2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2,利用平均增减量法,该类商品房2009年的价格为( )元/m2。

  A.7974.00

  B.8023.00

  C.8056.25

  D.8078.00

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433,则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2),2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。加权平均增减量法计算d时,考虑了权重,越接近价值时点的增减量对估价越重要,予以较大的权重。参见教材P387。

  【例题】某类房地产2005年~2009年的价格见下表,各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为( )元/平方米。

年份

2005

2006

2007

2008

2009

价格

6810

7130

7460

7810

8150

  A.8460

  B.8500

  C.8790

  D.8838

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340,平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338,2010年价格=6810+338×5=8500元/平方米。参见教材P388。

  【例题】运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的数额大致相同。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。不是额度,而是幅度。参见教材P388。

  【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用( )方法进行测算。

  A.平均增减量法

  B.平均发展速度法

  C.移动平均法

  D.指数修匀法

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的,并且各期上升或下降的幅度大致相同,否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。

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