长期趋势法

　　【例题】在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是(　)。

　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动

　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。选项BCD是适用条件。参见教材P384。

　　【例题】某类房地产的历史价格变动时高时低，但总体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应该选用的预测方法是(　)。

　　A.平均发展速度法

　　B.平均增减量法

　　C.数学曲线拟合法

　　D.中位数法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。时高时低，不是平稳的数列，用平均发展速度和平均增减量法误差大，总体趋势上升，因而可以拟合数学趋势线。注意题干中给的提示信息。参见教材P384。

　　【例题】直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由(　)决定的。

　　A.房地产的历史价格资料

　　B.房地产的未来价格资料

　　C.房地产的现时价格资料

　　D.估价师选取的现时和未来的价格资料

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y=a+bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。参见教材P384。

　　【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用(　)测算。

　　A.指数修匀法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法

　　D.二次抛物线趋势法

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算;如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。参见教材P388。

　　【例题】某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为(　)元/m2。

　　A.7974.00

　　B.8023.00

　　C.8056.25

　　D.8078.00

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2)，2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。加权平均增减量法计算d时，考虑了权重，越接近价值时点的增减量对估价越重要，予以较大的权重。参见教材P387。

　　【例题】某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为(　)元/平方米。

　　A.8460

　　B.8500

　　C.8790

　　D.8838

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340，平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338，2010年价格=6810+338×5=8500元/平方米。参见教材P388。

　　【例题】运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。不是额度，而是幅度。参见教材P388。

　　【例题】在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用(　)方法进行测算。

　　A.平均增减量法

　　B.平均发展速度法

　　C.移动平均法

　　D.指数修匀法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。参见教材P388。