重新购建成本的测算

　　【例题】关于重新购建成本的说法，正确的有(　)。

　　A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B.重新购建成本相当于账面价值

　　C.重新购建成本是客观的重新购建成本

　　D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

　　E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』本题考查的是重新购建成本的内涵。A选项重新购建成本是客观的重新购建成本，不应该是实际支出。B选项账面价值是基于历史成本的余值。E选项土地重新购建成本，应该按照该地块在价值时点的剩余年限确定其土地使用权价格。参见教材P303。

　　【例题】建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。此为重建成本。建筑物重建成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。参见教材P304。

　　【例7-2】某幢房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元/平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建成本的6%。请计算该房屋的重新购建成本。

　　【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建成本为VB，计算如下：

　　(1)建筑安装工程费=1200(元/平方米)

　　(2)专业费用=1200×8%=96(元/平方米)

　　(3)管理费用=(1200+96)×3%=38.88(元/平方米)

　　(4)销售费用=VB×4%=0.04VB(元/平方米)

　　(5)投资利息=(1200+96+38.88+0.04VB)×[(1+6%)0.25-1]=19.59+0.0006VB(元/平方米)

　　(6)销售税费=VB×6%=0.06VB(元/平方米)

　　(7)开发利润=(1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB)×15%=203.17+0.0061VB(元/平方米)

　　(8)VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VB

　　VB=1743.69(元/平方米)

　　重新购建总价=1743.69×300=52.31(万元)。

　　【例7-3】估算某旧办公楼2009年6月30目的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该办公楼共17层，总建筑面积为13430平方米，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该重置成本所需要的有关数据如下：(分部分项法)

　　1.建筑安装工程费：

　　(1)建筑工程直接费：

　　①土方及基础工程：187.61元/平方米

　　②结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/平方米

　　③外保温及外立面工程：336.35元/平方米

　　④园林景观工程：66.37元/平方米

　　⑤室外配套工程：238.90元/平方米

　　小计：2140.78元/平方米

　　(2)安装工程直接费：

　　①电梯工程：61.75元/平方米(一次性包死承包价)

　　②给排水工程：48.00元/平方米(其中：人工费13.92元/平方米)

　　③采暖通风工程：93.05元/平方米(其中：人工费21.79元/平方米)

　　④电气工程：161.54元/平方米(其中：人工费36.81元/平方米)

　　⑤消防工程：17.30元/平方米(其中：人工费3.80元/平方米)

　　⑥综合布线工程：40.01元/平方米(其中：人工费8.80元/平方米)

　　⑦环保系统工程：11.14元/平方米(一次性包死承包价)

　　⑧燃气工程：25.62元/平方米(一次性包死承包价)

　　小计：458.41元/平方米(其中：人工费85.12元/平方米)

　　(3)装饰装修工程直接费：

　　①门窗工程：134.14元/平方米(一次性包死承包价)

　　②室内精装修工程：616.36元/平方米(一次性包死承包价)

　　③公共区域精装修工程：56.90元/平方米(一次性包死承包价)

　　④其他装饰费：44.66元/平方米(一次性包死承包价)

　　小计：852.06元/平方米

　　(4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的32%，建筑安装工程的税金为3.477%。

　　2.专业费用

　　①规划设计费：69.39元/平方米

　　②工程管理费：54.31元/平方米

　　③专业咨询费：11.53元/平方米

　　④其他专业费：200.72元/平方米

　　小计： 335.95元/平方米

　　3.管理费用：建筑安装工程费与专业费用之和的5%。

　　4.销售费用：售价的2%。

　　5.投资利息：开发经营期为2年;费用第一年投入60%，第二年投入40%;年利率为5.76%。

　　6.销售税费：售价的5.53%。

　　7.开发利润：成本利润率为20%。

　　【解】设该旧办公楼的建筑物重置总价为VB，估算如下：

　　1.建筑安装工程费：

　　(1)建筑工程费

　　=[2140.78×(1+7.2%)]×(1+3.477%)

　　=2374.71(元/平方米)

　　(2)安装工程费

　　=(458.41+85.12×32%)×(1+3.477%)

　　=502.53(元/平方米)

　　(3)装饰装修工程费

　　852.06×(1+3.477%)

　　=881.69(元/平方米)

　　(4)单位建筑安装工程费

　　=2374.71+502.53+881.69

　　=3758.93(元/平方米)

　　建筑安装工程费总额=3758.93×13430=5048.24(万元)

　　2.专业费用=335.95×13430=451.18(万元)

　　3.管理费用=(5048.24+451.18)×5%=274.97(万元)

　　4.销售费用=VB×2%=0.02VB(万元)

　　以上1至4项费用之和=5048.24+451.18+274.97+0.02VB(万元)=5774.39+0.02VB(万元)

　　5.投资利息=(5774.39+0.02VB)×[60%×(1+5.76%)1.5+40%×(1+5.76%)0.5-1]=369.20+0.0013VB(万元)

　　6.销售税费=VB×5.53%=0.0553VB(万元)

　　7.开发利润

　　=(5774.39+0.02VB+ 369.20+0.0013VB)×20%=1228.72+0.004VB(万元)

　　8.VB=5774.39+0.02VB +369.20+0.0013VB+0.0553VB+1228.72+0.004VB

　　VB=8018(万元)

　　9.建筑物重置单价=8018÷1.343=5970(元/平方米)。

　　【例题】关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是(　)。

　　A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

　　B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

　　C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本

　　D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是单位比较法。A选项说反了，任何时候都是将可比实例修正为估价对象。参见教材P305。

　　【例题】根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有(　)。

　　A.单位比较法

　　B.市场提取法

　　C.分解法

　　D.工料测量法

　　E.指数调整法

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是单位比较法。市场提取法，是收益还原法中求取报酬率的方法。分解法，是折旧计算的方法。参见教材P305。