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2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题:直接资本化法

来源 :中华考试网 2019-11-24

直接资本化法

  【例题】报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下,报酬率和资本化率才是相等的,其他的情况下,二者都不相等。参见教材P271。

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  【例6-24】某宗房地产未来的净收益流见表6-4,报酬率为10%,请求取该房地产的资本化率。

  某宗房地产未来净收益流 表6-4

年份

1

2

3

4

5

净收益(元)

5000

5250

5600

5850

65000

  【解】先求取该房地产的价值。该房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和,计算结果见表6-5。

  某宗房地产未来净收益的现值 表6-5

年份

1

2

3

4

5

合计

净收益(元)

5000

5250

5600

5850

65000

 

现值(元)

4545.45

4338.84

4207.36

3995.63

40359.89

57447.17

  求出了该房地产的价值之后,其资本化率为其未来第一年的净收益与价值的比率,即:

  R=5000/57447.17=8.70%

  例6-24由于净收益流是无规则变动的,所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。

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