2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题：直接资本化法
来源 :中华考试网 2019-11-24
中直接资本化法
【例题】报酬率和资本化率在任何时候都是相等的。( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。只有在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬率和资本化率才是相等的，其他的情况下，二者都不相等。参见教材P271。
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【例6-24】某宗房地产未来的净收益流见表6-4，报酬率为10%，请求取该房地产的资本化率。
某宗房地产未来净收益流 表6-4
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年份 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
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净收益（元） |
5000 |
5250 |
5600 |
5850 |
65000 |
【解】先求取该房地产的价值。该房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和，计算结果见表6-5。
某宗房地产未来净收益的现值 表6-5
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年份 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
合计 |
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净收益（元） |
5000 |
5250 |
5600 |
5850 |
65000 |
|
|
现值（元） |
4545.45 |
4338.84 |
4207.36 |
3995.63 |
40359.89 |
57447.17 |
求出了该房地产的价值之后，其资本化率为其未来第一年的净收益与价值的比率，即：
R=5000/57447.17=8.70%
例6-24由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。