净收益的测算

　　【例题】在求取净收益中，运营费用包括(　)。

　　A.房地产保有环节的税收

　　B.房地产折旧费

　　C.房屋保险费

　　D.房地产抵押贷款还本付息额

　　E.为承租人提供的服务费

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P253。

　　【例题】某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。参见教材P253。

　　【例题】某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72(万元);运营费用=72×25%=18(万元);净收益=72-18=54(万元);

　　【例题】某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为(　)万元。

　　A.98.8

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。

　　【例题】下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是(　)。

　　A.净收益包括有形收益和无形收益

　　B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

　　C.通常只有客观收益才能作为估价依据

　　D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。参见教材P258。

　　【例题】就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出(　)。

　　A.较乐观的估计值

　　B.较保守的估计值

　　C.过高的估计值

　　D.过低的估计值

　　E.最可能的估计值

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。选项CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。参见教材P258。