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2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题:市场状况调整

来源 :中华考试网 2019-11-20

市场状况调整

  【例5-6】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值,选取的可比实例中有个可比实例成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m2。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%,2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

  【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整,是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。将该期间分为两段:第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月,第二段为2011年3月1日至7月1日4个月,则:

  3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/m2)

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  【例5-7】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

  【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为:

  2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元人民币/m2)

  【例5-8】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币,2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

  【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为:

  2000×(1+0.3%)8×6.7050=13735.24(元人民币/m2)

  【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡,2012年9月的市场价格为4654元/㎡ 。根据上述数据,2012 年1月至9月,该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为( )。

  A.1.07%

  B.1.11%

  C.1.20%

  D.1.25%

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。4654=4230×(1+t)n,n=8,t=1.20%。参见教材P194。

  【例5-9】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m2,现需要将其调整到2011年10月1日。已知该房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5,108.3(以2009年1月1日为100)。请计算该宗房地产2011年10月1日的市场价格。

  【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下:

  3800×108.3/109.7=3751.50(元/m2)

  【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元,成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1,至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%,人民币兑美元的汇率为6.3:1,对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。

  A.630.0

  B.650.0

  C.661.5

  D.682.5

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。参见教材P189。

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