市场状况调整

　　【例5-6】评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中有个可比实例成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m2。另获知该类房地产的市场价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

　　【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1日调整到2011年7月1日。将该期间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则：

　　3500×(1+1.5%)5×(1+2%)4=4081.30(元/m2)

　　【例5-7】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

　　【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

　　2000×6.8450×(1+0.2%)8=13910.58(元人民币/m2)

　　【例5-8】某个可比实例2011年1月30日的价格为2000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.3%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元=6.8450元人民币，2011年9月30日为1美元=6.7050元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。

　　【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

　　2000×(1+0.3%)8×6.7050=13735.24(元人民币/m2)

　　【2012年真题】某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/㎡，2012年9月的市场价格为4654元/㎡ 。根据上述数据，2012 年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为(　)。

　　A.1.07%

　　B.1.11%

　　C.1.20%

　　D.1.25%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是市场状况调整的方法。4654=4230×(1+t)n，n=8，t=1.20%。参见教材P194。

　　【例5-9】某宗房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/m2，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6，110.0，109.7，109.5，108.9，108.5，108.3(以2009年1月1日为100)。请计算该宗房地产2011年10月1日的市场价格。

　　【解】该房地产2011年10月1日的市场价格计算如下：

　　3800×108.3/109.7=3751.50(元/m2)

　　【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币(　)万元。

　　A.630.0

　　B.650.0

　　C.661.5

　　D.682.5

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×(1+5%)=682.5(万元人民币)。参见教材P189。