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2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题:房地产价格的影响因素

来源 :中华考试网 2019-11-13

房地产价格的影响因素

  【例题】在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是对房地产价格影响因素的基本认识。有的影响因素对房地产价格的影响方向和影响程度非一成不变。注意题干中“可能”的字样。参见教材P121。

  【例题】土地经过调整或重划之后,利用价值提高,地价上涨,这说明了( )对土地价值的影响。

  A.土地区位

  B.土地形状

  C.土地面积

  D.地势起伏

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后,利用价值提高,地价随之上涨,这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划,解决的是土地形状不规则的问题。参见教材P123。

  【例题】住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响,属于房地产价值影响因素中( )。

  A.区位因素

  B.社会因素

  C.实物因素

  D.权益因素

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的,墙体属于房地产实物因素。参见教材P125。

  【例题】现实中的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于( )方面的制约。

  A.建筑技术

  B.土地权利设置

  C.相邻关系

  D.房地产使用管制

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地,以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参见教材P128。

  【例题】下列属于土地使用管制的事项有( )。

  A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

  B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

  C.某宗土地使用权中,要求容积率为2.0

  D.甲乙两宗土地使用权中,甲土地必须为乙土地留出通行道路

  E.某宗土地只能用于商业房地产开发

  『正确答案』ACE

  『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制,不属于土地使用管制。选项D属于相邻权,源于房地产权利的限制。参见教材P128。

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  【例题】城市规划对土地使用管制的内容,主要包括( )。

  A.建筑高度

  B.建筑结构

  C.容积率

  D.土地使用权来源

  E.土地用途

  『正确答案』ACE

  『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。建筑结构不属于土地使用管制内容,土地使用权是管制使用性质,但是不管制来源。参见教材P128。

  【例题】影响房地产价值的权益因素包括( )。

  A.房地产权利设立和行使的限制

  B.房地产区位的限制

  C.房地产使用管制

  D.房地产通风采光的限制

  E.房地产相邻关系的限制

  『正确答案』ACDE

  『答案解析』本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制,包括:房地产权利及其行使的限制,使用管制,相邻关系的限制。选项B明确提到了区位,属于区位因素。参见教材P126。

  【例题】下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中的位置因素的是( )。

  A.朝向

  B.楼层

  C.方位

  D.交通条件

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素,但是它和位置条件是平行关系。参见教材P133。

  【例题】下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是( )。

  A.装修

  B.户型

  C.层高

  D.楼层

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。参见教材P133。

  【例题】下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有( )。

  A.税收政策

  B.城市规划调整

  C.环境状况

  D.城市基础设施状况

  E.汇率

  『正确答案』CD

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素;选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大,要能区分不同分类,适合采用排除法。参见教材P129。

  【例题】一般来讲,人口总量虽然不变,而随着家庭人口规模小型化,住宅价格总的趋势是( )。

  A.上涨

  B.下跌

  C.保持相对稳定

  D.先涨后跌

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化,家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨趋势。参见教材P135。

  【例题】一般情况下,商场与住宅相比,楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高,其他层一般不到一层的60%。参见教材P133。

  【例题】周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。商业用房位置优劣的首要因素是繁华程度、临街状况和交通条件,环境状况不是首要因素。相比而言,高级住宅用地,如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。

  【例题】下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是( )。

  A.商业用房

  B.住宅

  C.写字楼

  D.工业用房

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说,楼层是十分重要的位置因素。联系商铺的实例。参见教材P133。

  【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。

  A.上调住房抵押贷款利率

  B.收紧房地产开发贷款

  C.开征房地产持有环节的税收

  D.增加土地供应

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率,增加购买成本负担,减少购买,从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税,对挤压房地产泡沫,很给力,导致价格下降;选项D增加供给,降低价格。参见教材P138。

  【例题】下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,正确的有( )。

  A.居民收入的真正增加,通常会导致房地产价格的上升

  B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加,则对房地产价格影响不大

  C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加,则会促使房地产价格上升

  D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加,且其无房地产投资或投机行为,则对房地产价格影响不大

  E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素,收入房价比常用于评价购房能力,判断房价是否过高,有无泡沫。参见教材P143。

  【例题】下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。

  A.上调住房抵押贷款利率

  B.收紧房地产开发贷款

  C.开征房地产持有环节的税收

  D.增加土地供应

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率,增加购买成本负担,减少购买,从而导致房地产价格下降;选项C开征持有环节税,对挤压房地产泡沫,很给力,导致价格下降;选项D增加供给,降低价格。参见教材P138。

  【例题】一般而言,房地产价格与利率正相关,利率上升时房地产价格会上升,利率下降时房地产价格下降。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是利率。从综合效应看,利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响,从而房地产价格与利率负相关:利率上升,房地产价格会下降;利率下降,房地产价格会上涨。参见教材P145。

  【例题】影响房地产价格的经济因素主要有( )。

  A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平

  B.社会发展状况、房地产投机和城市化

  C.财政收支及金融状况、利率

  D.物价、汇率、居民收入

  E.人口数量、行政隶属变更、居民收入

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是经济发展。选项B属于社会因素;选项E中人口数量属于人口因素,行政隶属关系变更属于其他因素,居民收入属于经济因素。参见教材P142。

  【例题】下列房地产价格影响因素中,不属于经济因素的是( )。

  A.居民收入增加

  B.房产税征收

  C.人民币升值

  D.居民消费价格指数上升

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素,主要有经济发展、居民收入、物价、利率和汇率等。选项B,房产税征收属于制度政策因素。参见教材P142。

  【例题】在影响房地产价格的各种因素中,“城市化”属于( )。

  A.社会因素

  B.环境因素

  C.人口因素

  D.行政因素

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。参见教材P146。

  【例题】税收是影响房地产价格的制度政策因素之一,在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。( )

  『正确答案』√

  『答案解析』本题考查的是税收制度政策。减少房地产开发环节的税收,降低开发商成本,在买方市场条件下,开发商为促进成交,会更乐于降价促销,导致价格下降。类似的题目,运用相关的经济原理进行推导,得出结论。(不必机械死记硬背)。参见教材P138。

  【例题】下列房地产市场调控政策等措施中,会导致房地产市场价格上升的是( )。

  A.降低房地产开发贷款利率

  B.增加土地有效供给

  C.降低契税

  D.提高购房贷款利率

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项A降低贷款利率,将降低开发成本,可能导致价格下降;选项B增加有效供给,结果是价格的下降,这是供给规律作用的结果;选项D提高购房者贷款利率,将抑制需求,导致价格下跌。选项C降低契税,使购房者成本减低,需求增加,价格上升,还有一种解释,契税降低,使得投机成本降低,刺激投资导致价格上升。参见教材P138。

  【例题】下列关于房地产价格影响的表述中,正确的是( )。

  A.在卖方市场下,增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

  B.增加房地产持有环节的税收,通常会导致房地产价格上涨

  C.在买方市场下,增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

  D.严格控制房地产开发贷款,通常会使房地产价格下降

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收,通常会导致房地产价格下降。选项C在买方市场下,增加卖方的税收通常不会使房地产价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款,通常会使房地产价格上升。参见教材P138。

  【例题】工业房地产的区位影响因素主要考虑( )。

  A.临街状况

  B.动力是否易于取得

  C.废料处理是否方便

  D.接近大自然

  E.产品原料的获取方便程度

  『正确答案』BCE

  『答案解析』本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣,通常需要视产业的性质而定,一般地说,凡是有利于原料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要;选项D主要对住宅类房地产重要。参见教材P129。

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