房地产估价的要素

　　【2013年真题】根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照(　)划分。

　　A.行政区域

　　B.估价目的

　　C.估价对象规模

　　D.价值类型

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。参见教材P398。

　　联想法。资质等级，主要是什么不能做，一级资质什么都能做，二级资质两个不能做(上市、清算)，三级资质3个不能做(加个司法鉴定)，暂定三级5个不能做(再加房屋征收和在建工程抵押)。

　　【2013年真题】在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据(　)来选取。

　　A.估价假设和估价原则

　　B.价值类型和估价结果

　　C.估价程序和估价方法

　　D.估价目的和估价对象

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是估价依据。在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。参见教材P34。

　　记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中，很多要素都是由估价目的决定的。

　　【2012年真题】估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是估价假设。估价假设是针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定。参见教材P34。

　　【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有(　)。

　　A.规避估价风险

　　B.保护估价师和估价机构

　　C.使评估价值更接近实际成交价格

　　D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

　　E.使委托人能得到其预期的估价结果

　　『正确答案』ABD

　　『答案解析』本题考查的是估价假设。其作用（2个） ：规避估价风险，保护估价师和估价机构;告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。参见教材P35。

　　【2013年真题】临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估;另外不得滥用估价假设。参见教材P156。

　　【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有(　)。

　　A.房地产抵押估价

　　B.房屋征收评估

　　C.房地产司法拍卖估价

　　D.房地产转让估价

　　E.房地产投资信托基金估价

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』本题考查的是合法原则。已被查封的房地产，在进行产权处置时，存在诸多限制，产权存在瑕疵;如果是抵押估价，房地产转让估价，以及房地产投资信托基金估价，必需要进行减价处理;只有在征收和司法拍卖这两种情况下，可以不用考虑产权的瑕疵，按照市场价格进行评估。参见教材P157。