房地产估价师

导航

2020房地产估价师考试理论与方法章节基础试题:对房地产估价的需要

来源 :中华考试网 2019-11-07

对房地产估价的需要

  【例题】房地产抵押对房地产估价的需要,包括( )。

  A.增加抵押贷款

  B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

  C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

  D.处置抵押房地产

  E.租赁抵押房地产

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要,包括:初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。参见教材P17。

试题来源:[2020年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

  房地产估价师培训: 针对每个考生的不同学习状况,进行有对性的讲解、训练、答疑、模考,送真题班+全真摸底评测+评测后讲师点评+多媒体题库+考前直播密训

  报名资讯答疑|通关课程|模考题库,加入房地产估价师考试交流群:686276821有专门的老师帮忙解答

  【例题】在贷款前期需要提供的房地产估价服务是( )。

  A.转抵押估价

  B.抵押房地产价值动态评估

  C.抵押成数测算

  D.处置抵押房地产估价

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前,除了提供房地产价值评估,还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。参见教材P17。

  【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是可修复的。( )

  『正确答案』×

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中,如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额,则损害在经济上是不可修复的。参见教材P23。

  【例题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降,该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房,有100户居民。经评估,该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2,平均每套住房的市场租金为1500元/月,在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复,恢复工程费为150万元,并需居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后,会因曾受损而导致心理减价5%,关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法,正确的是( )。

  A.该损害在经济上是可修复的

  B.修复所能带来的价值增加额为500万元

  C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

  D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A,经济上是否可修复,主要看修复的必要费用,和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括:修复工程费150万;租金损失100×1500×6=90万;搬迁费1300×2×100=26万;合计266万;修复后的价值增值:[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万,得不偿失,所以不具备经济上的可修复性。选项B,修复带来的价值增值额为250万。选项C,不修复的时候的价值减损额为(5000-4500)×10000=500万。选项D,不修复的情况下,需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。参见教材P22。

  【例题1-1】某办公楼工程基础施工中,造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2,共60套住房,有60户居民。经评估,该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2,平均每套住房的市场租金为2000元/月,在受损状况下的市场价格为5200元/m2;如果对该住宅楼进行修复,修复工程费为180万元,并需要居民搬迁和在外临时安置6个月,搬迁费平均每户每次1000元,临时安置费平均每户每月2000元;该住宅楼即使修复后,也会因曾受损使人们心理减价3%。

  计算:

  ①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;

  即受损前后的市场价格差:

  (6000-5200)×5500=440.00(万元)

  ②修复所能带来的价值增加额;

  修复后前的市场价格差,即:

  [6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(万元)

  补充:受损后,和修复前,是一个时点,一个概念。

  ③修复的各项必要费用;

  包括修复工程费、搬迁费和临时安置费,即:180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

  ④该损害在经济上是否可修复;

  比较修复的必要费用(成本)与修复的价值增值(收益)。如前者≦后者,可修复;反之,不可修复。

  因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元(修复收益),在经济上可修复。

  ⑤该损害造成的相关经济损失额;

  房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额,包括搬迁费和临时安置费,即:

  0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

  ⑥该损害造成的总损失额;

  修复的必要费用和修复后的价值减损额,即:

  264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

  ⑦如果由损害方修复,则损害方除修复外,平均还应给予每户的赔偿金额。

  给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额,或者总损失额减去修复工程费后的余额,即:

  0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

  本例题作为选择题,以及计算题的考点,要注意:

  不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差

  修复带来的价值增加额=修复后前的市场价值差

  损害经济上是否可被修复,修复的必要费用小于修复后的价值增加值(成本效益原则)

  损害造成的相关经济损失,主要是搬迁费和临时安置费

  总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额

分享到

相关资讯