对房地产估价的需要

　　【例题】房地产抵押对房地产估价的需要，包括(　)。

　　A.增加抵押贷款

　　B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

　　C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

　　D.处置抵押房地产

　　E.租赁抵押房地产

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。参见教材P17。

　　【例题】在贷款前期需要提供的房地产估价服务是(　)。

　　A.转抵押估价

　　B.抵押房地产价值动态评估

　　C.抵押成数测算

　　D.处置抵押房地产估价

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产抵押的需要。抵押贷款前，除了提供房地产价值评估，还可提供房地产贷款项目评价、抵押率(或贷款价值比、贷款成数)测算等服务。参见教材P17。

　　【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。参见教材P23。

　　【例题】某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是(　)。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A，经济上是否可修复，主要看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工程费150万;租金损失100×1500×6=90万;搬迁费1300×2×100=26万;合计266万;修复后的价值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250万，得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B，修复带来的价值增值额为250万。选项C，不修复的时候的价值减损额为(5000-4500)×10000=500万。选项D，不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500万/100=5万。参见教材P22。

　　【例题1-1】某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万元，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元;该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。

　　计算：

　　①该住宅楼在不修复情况下的价值减损额;

　　即受损前后的市场价格差：

　　(6000-5200)×5500=440.00(万元)

　　②修复所能带来的价值增加额;

　　修复后前的市场价格差，即：

　　[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(万元)

　　补充：受损后，和修复前，是一个时点，一个概念。

　　③修复的各项必要费用;

　　包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(万元)

　　④该损害在经济上是否可修复;

　　比较修复的必要费用(成本)与修复的价值增值(收益)。如前者≦后者，可修复;反之，不可修复。

　　因为修复成本264万元<修复所能带来的价值增加额341万元(修复收益)，在经济上可修复。

　　⑤该损害造成的相关经济损失额;

　　房地产价值减损(本例为修复工程费和修复后的价值减损额)之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费，即：

　　0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(万元)

　　⑥该损害造成的总损失额;

　　修复的必要费用和修复后的价值减损额，即：

　　264+0.6×3%×5500=363.00(万元)

　　⑦如果由损害方修复，则损害方除修复外，平均还应给予每户的赔偿金额。

　　给予每户的赔偿金额包括搬迁费、临时安置费和修复后的价值减损额，或者总损失额减去修复工程费后的余额，即：

　　0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(万元)

　　本例题作为选择题，以及计算题的考点，要注意：

　　不修复情况下的价值减损=损坏前后的市场价差

　　修复带来的价值增加额=修复后前的市场价值差

　　损害经济上是否可被修复，修复的必要费用小于修复后的价值增加值(成本效益原则)

　　损害造成的相关经济损失，主要是搬迁费和临时安置费

　　总损失额=修复必要费用+修复后的价值减损额