对房地产估价的认识

　　【例题】某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。(　)

　　『正确答案』×

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。必须是专业人员的职业行为而非个人行为，不是由专业机构完成，无公信力，不承担法律责任。参见教材P2。

　　【例题】与非专业估价相比，专业估价的特点有(　)。

　　A.是一种专业意见

　　B.估计价格或价值

　　C.实行有偿服务

　　D.承担法律责任

　　E.估价作业日期长

　　『正确答案』ACD

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。参见教材P2。

　　【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：(1)房地产价格和价值分配业务;(2)房地产价值提升评估业务;(3)房地产价值减损评估业务;(4)相关经济损失评估业务;(5)房地产咨询业务。参见教材P4～5。

　　【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价 ;咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价 。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。参见教材P5。

　　【例题】关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

　　A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。参见教材P9～11。

　　【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　)。

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.做出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格的估价师也只能得出近似的评估价值。参见教材P9～11。

　　【例题】一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。(　)

　　『正确答案』√

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常成交价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。参见教材P10。

　　【例题】从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是(　)。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价值

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。注意题干中的“可操作性”这几个重要的关键提示，没有这个提示，选项A也是正确的，但是有了操作性的限制，则只有选项D为正确答案。本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。参见教材P10。

　　【例题】下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有(　)。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

　　C.房地产估价是为委托人提供价格保证

　　D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

　　E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价是模拟市场价格形成过程，而不是代替市场定价;选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不作价格保证。参见教材P9～11。