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2019房地产估价师理论与方法精选试题(四)

来源 :中华考试网 2019-07-14

  单选题

  1、由于住宅内没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等原因,导致住宅在出租时,租金低于市场租金,此情况属于( )。

  A、功能缺乏折旧

  B、功能落后折旧

  C、功能过剩折旧

  D、外部折旧

  2、某办公楼的建筑面积为20000m 2 ,土地面积为10000m 2 ,土地已取得9年,取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m 2 ,土地重新购置价格为4800元/m 2 ,建筑物重置价格为3200元/m 2 ,建筑物自然寿命为50年,残值率为2%,建筑物折旧总额为( )万元。

  A、800

  B、878

  C、896

  D、1129

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  3、下面不属于造成功能折旧的因素是( )。

  A、建筑设计缺陷

  B、人们消费观念的改变

  C、建筑技术进步

  D、环境污染

  4、甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于2000年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较,则( )。

  A、甲大于

  B、甲小于乙

  C、甲等于乙

  D、难以判断

  5、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为( )。

  A、2.00%

  B、2.13%

  C、2.22%

  D、2.50%

  6、某钢混结构厂房的耐用年限为60年,占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权,厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为( )。

  A、70.00%

  B、83.33%

  C、84.00%

  D、86.67%

  7、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等,判定出建筑物的 ( )。

  A、成新率

  B、年折旧率

  C、残值率

  D、回收率

  8、某建筑物的建筑面积为2000㎡,占地面积为3000㎡,现在重新获得该土地的价格为800元/㎡,建筑物重置价格为900元/㎡,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为( )。

  A、44%

  B、50%

  C、67%

  D、86%

  9、在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011 年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置成本为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为( )万元。

  A、5850

  B、6125

  C、6510

  D、6675

  1、下列关于建筑物折旧的说法中,错误的是( )。

  A、可修复的项目的物质折旧,将修复成本作为折旧额

  B、短寿命项目,按照建筑物的剩余经济寿命,采用年限法计算折旧额

  C、功能折旧存在不可修复的状况

  D、功能过剩的折旧一般都是不可修复的

  答案

  1

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能缺乏折旧:是因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏造成的建筑物价值减损。例如,住宅没有卫生间、暖气(北方地区)、燃气、电话线路、有线电视等;办公楼没有电梯、集中空调、宽带等。参见教材P312。

  2、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧总额=建筑物重新购建成本-建筑物市场价值=建筑物重置成本-(房地产市场价格-土地重新购建成本)=3200×2-(5200×2-4800×1)=800(万元)。参见教材P312。

  3、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有:建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。参见教材P312。

  4、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是年限法。直线法是最简单的一种测算折旧的方法,它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。参见教材P314。

  5、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年,土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物,则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年,补办手续之前已经用了5年,则建筑物使用年限共计45年,年折旧率=(1-残值率)/建筑物经济寿命=1/45×100%=2.22%。参见教材P315。

  6、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年,建筑物已经使用年限=10-2=8年,成新率q=n/N=40/48=83.33%。参见教材P317。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是年限法。成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等,判定出建筑物的成新率。参见教材P317。

  8、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是年限法。建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800×2000-800×3000)/(900×2000)=67%。参见教材P317。

  9、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧=3000+4500×(1-11/60)=6675(万元)。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿,计算折旧期限的时候,按照建筑物经济寿命算。参见教材P318。

  10

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是分解法。短寿命项目分别根据各自的重新购建成本、年龄、寿命或剩余寿命,采用年限法计算折旧。参见教材P321。

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