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2019房地产估价师理论与方法精选试题(三)

来源 :中华考试网 2019-07-12

  单项选择题

  1、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m 2 的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m 2 ,已知取得土地时楼面地价为1000元/m 2 ,建设成本和管理费用为1200元/m 2 ,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。

  A、7.90%

  B、11.08%

  C、11.83%

  D、13.73%

  2、某成片荒地面积1km 2 ,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年,上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是( )元/m 2 。

  A、310.61

  B、321.60

  C、477.87

  D、494.77

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  3、某写字楼的土地成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。该写字楼的价值为( )万元。

  A、17087.20

  B、18699.20

  C、19666.40

  D、20666.67

  4、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为( )万元,最高为( )万元。

  A、30,60

  B、30,80

  C、60,100

  D、80,100

  5、某银行存款利息方式采用单利,假设某一年期存款的年利率为6%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于( )。

  A、6.37%

  B、6.12%

  C、6.02%

  D、6%

  6、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡,土地开发期为2年,土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡,贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时,其中的投资利息为( )元/㎡。

  A、55.20

  B、103.22

  C、109.63

  D、114.82

  7、某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为( )万元。

  A、2651.52

  B、2667.75

  C、2705.63

  D、2771.49

  8、某房地产的土地面积为500㎡,土地价格为2000元/㎡;建筑面积为1000㎡,成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡,则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/㎡。

  A、300

  B、200

  C、700

  D、1000

  9、重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常 ( )重建成本。

  A、低于

  B、等于

  C、高于

  D、高于或等于

  10、在房地产市场中,有保护价值的建筑物适用于( )。

  A、重建成本

  B、重置成本

  C、估算重置成本

  D、估算重建成本

  答案部分

  单项选择题

  1、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是开发利润。土地投资1000万,建设成本和管理费用1200万;投资利息1000×[(1+10%)1.5-1]+1200×[(1+10%)0.75-1]=242.61(万元),销售费用3000×2%=60(万元),销售税费3000×5.5%=165(万元),销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元),销售利润率=332.39/3000=11.08%。参见教材P283。

  2、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿;投资利息=3×[(1+7.2%)0.5-1]=1061.23(万元);总成本=31061.23(万元);单位成本为310.61(万元);可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87(元/m2)。参见教材P289。

  3、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是房地产价格构成。8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67。参见教材P289。

  4、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是土地成本。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。参见教材P290。

  5、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是投资利息。计算公式:i1=[(1+i2)n—1]÷n=[(1+6%)3-1]÷3=6.37%。参见教材P296。

  6、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是投资利息。土地取得费用为开发期之初计息,即2年,土地开发费为均匀投入,第一年计息1.5年,第二年计息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。参见教材P296。

  7、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是开发利润。综合楼价值V=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)×25%,解得综合楼价值V=2651.52(万元)。直接成本利润率的计算基数,只有前两项。参见教材P298。

  8、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是重新购建成本的求取思路。该类房地产的重置价格=1800×1000=180(万元),该类房地产建筑物的实际价值=2500×1000-2000×500=150(万元),该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)×10000÷1000=300(元/㎡)。参见教材P304。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。重置成本通常低于重建成本。参见教材P305。

  10、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成本。参见教材P305。

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