单选题

　　1、已知某收益性房地产40年收益权利的价格为5000元/m2，报酬率为10%，则该房地产30年的收益权利价格是(　)元/m2。

　　A、929.15

　　B、1858.30

　　C、2409.98

　　D、4819.96

　　2、甲房地产尚可使用年限为40年，单价为1050元/m2，乙房地产尚可使用年限为50年，单价为1100元/m2，报酬率均为8%，实际上甲房地产的价格(　)乙房地产的价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、无法确定

　　3、某房地产第一年末净收益为30万，此后每年净收益增加2万，报酬率为10%。收益期可视为无限年，该类房地产的收益价值为(　)万元。

　　A、500.00

　　B、336.20

　　C、320.00

　　D、280.00

　　4、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为32万元，运营费用第一年为16万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的合理经营年限为(　)年。

　　A、32

　　B、34

　　C、36

　　D、38

　　5、某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的收益价格最接近(　)万元。

　　A、276

　　B、283

　　C、284

　　D、291

　　6、某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、267.35

　　B、287.86

　　C、298.84

　　D、300.86

　　7、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是(　)。

　　A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间

　　B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和

　　C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

　　D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和

　　8、威廉.阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示(　)。

　　A、单位面积土地上农产品的产量

　　B、市场上每单位农产品的价格

　　C、生产每单位农产品的成本

　　D、向市场运输每单位农产品的成本

　　9、某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为(　)万元。

　　A、245

　　B、275

　　C、315

　　D、345

　　10、运营费用率的计算公式是(　)。

　　A、运用费用/净收益

　　B、运营费用/有效毛收入

　　C、运营费用/潜在毛收入

　　D、运营费用/收租损失

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96(元/m2)。参见教材P224。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益每年不变的公式。比较两宗房地产的价格高低，需要将它们转换为相同期限下的价格。为计算上的方便，将它们转换为无限年下的价格：

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2/(10%)2=500(万元)。参见教材P227。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。该宗房地产运营费用超过有效毛收入的时间即为其合理经营期限n：32-16(1+2%)n-1=0，n=36(年)。参见教材P232。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(万元)，选项中最接近的值为选项A。参见教材P233。

　　6、

　　【正确答案】 D

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄，类似于人看上去的年龄。经济寿命=有效年龄+剩余经济寿命。参见教材P238、313。

　　8、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量;Pc：市场上每单位农产品的价格。参见教材P249。

　　9、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。净收益=有效毛收入-运营费用=500-50-40-65=345(万元)。参见教材P252～253。

　　10、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用率=运营费用/有效毛收入。参见教材P253。