2019房地产估价师理论与方法精练题（六）
来源 :中华考试网 2019-06-24
中判断题
1、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。( )
2、在某房地产的法定开发利用前提尚未确定的情况下，仍然需要估价的，房地产估价师可以以推测的最可能的规划条件进行估价，但要具体说明。( )
3、当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。( )
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4、在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。( )
5、评估毛地的价值，即该土地尚未完成房屋征收补偿，这时减去的项目中包括房屋征收补偿费。( )
6、适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。( )
7、预测开发经营期时，宜先把开发经营期分成各个组成部分，分别预测，其中建设期预测相对较难，销售期预测相对容易。( )
8、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。( )
9、建设期的起点和开发经营期的起点相同。( )
10、假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。( )
11、在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。( )
12、假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。( )
13、折现率应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率。( )
答案
判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。可以做经推测的最可能规划条件下的假设前提下的房地产价值评估。参见教材P337。
2、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。在该房地产的法定开发利用前提尚不确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构、专家的意见，或者参照周边土地的规划条件等方式，推测其最可能的规划条件，然后据此进行估价，但必须将该推测的最可能的规划条件作为估价假设，并在估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测的，以及它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性。参见教材P338。
3、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。参见教材P339。
4、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。参见教材P340。
5、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费、地上物拆除费等费用。参见教材P343。
6、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是按开发完成后的房地产经营方式细化的公式。适用于开发完成后的房地产销售的公式：V=VP-C。参见教材P346。
7、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。预测开发经营期，宜先把开发经营期分成它的各个组成部分，然后分别预测出各个组成部分，再把预测出的各个组成部分连接起来。其中，建设期的预测要相对容易些，经营期特别是销售期通常难以准确预测。参见教材P347。
8、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。参见教材P347。
9、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。建设期的起点和开发经营期的起点相同。参见教材P347。
10、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P347。
11、
【正确答案】 错
【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值;但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值;当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。参见教材P350。
12、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。参见教材P351。
13、
【正确答案】 对
【答案解析】 本题考查的是折现率。折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，其实质是房地产开发投资所要求的收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两部分，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率。参见教材P351。