第一章　房地产估价概论

　　一、单项选择题

　　1、与非专业房地产估价相比，专业房地产估价具有的特点不包括下列(　)。

　　A、由专业估价机构和估价人员完成

　　B、提供的是专业意见

　　C、具有参考性

　　D、实行有偿服务

　　2、下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是(　)。

　　A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人

　　B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项

　　C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础

　　D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础

　　3、下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是(　)。

　　A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用

　　B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确

　　C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等

　　D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上

　　4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、朝向之间进行分配，属于(　)业务。

　　A、价值分配

　　B、提升评估

　　C、价值减损评估

　　D、相关经济损失评估

　　5、下列房地产估价相关活动中，属于传统房地产价值或价格评估业务范畴的是(　)。

　　A、改变房产用途评估

　　B、房地产投资价值评估

　　C、因环境污染导致的房地产价值减损评估

　　D、城市房屋征收中的停业损失评估

　　6、评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化，造成的房地产价值的影响，属于(　)业务。

　　A、价值评估业务

　　B、价值分配

　　C、相关经济损失评估

　　D、价值减损评估

　　7、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是(　)。

　　A、为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B、为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D、为房地产开发企业在建设用地使用权出让中确定投标报价提供参考

　　8、房地产估价的本质，是评估房地产的(　)。

　　A、价值

　　B、价格

　　C、成本

　　D、造价

　　9、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是(　)。

　　A、模拟房地产市场定价

　　B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价

　　C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础

　　D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断

　　10、下列有关房地产估价的表述正确的是(　)。

　　A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任

　　B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任

　　C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任

　　D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任

　　11、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，房地产估价评估机构出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产估价机构并处(　)的罚款。

　　A、1万元以上3万元以下

　　B、3万元以上5万元以下

　　C、5万元以上10万元以下

　　D、5万元以上20万元以下

　　12、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，评估价值超过了误差范围，即被认定为“专业疏忽”，该误差的最大范围是(　)。

　　A、±5%

　　B、±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　13、下列(　)不属于鉴证性估价应当遵循的原则。

　　A、独立

　　B、客观

　　C、公正

　　D、牟利

　　14、(　)一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

　　A、实际成交价格

　　B、评估价值

　　C、评估价格

　　D、真实价值

　　15、关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

　　A、房地产估价难免会有误差

　　B、房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差

　　C、不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　D、可通过严格履行估价程序来减小估价误差

　　16、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是(　)。

　　A、估价对象的真实价格

　　B、估价对象的实际成交价格

　　C、估价对象的重置价格

　　D、合格估价师的重新估价结果

　　17、经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是(　)。

　　A、商品质量参差不齐，方便实现商品筛选

　　B、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的

　　C、销售者需要实现总效用最大化

　　D、商品可以转让，且具有不可移动性

　　18、下列选项中，通常情况下房地产估价机构为抵押贷款前所提供的服务不包括(　)。

　　A、抵押价值评估

　　B、贷款项目评价

　　C、抵押率测算

　　D、为抵押权人提供风险提示

　　19、财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分，此为房地产抵押对房地产估价需要中的(　)。

　　A、再次抵押估价

　　B、抵押期间估价

　　C、抵押房地产处置估价

　　D、续贷抵押估价

　　20、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是(　)。

　　A、不超过100万元

　　B、不超过80万元

　　C、不超过20万元

　　D、在20～80万元

　　21、除了城镇土地使用税和(　)因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价。。

　　A、契税

　　B、财产税

　　C、不动产税

　　D、耕地占用税

　　22、下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是(　)。

　　A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿

　　B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值

　　C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋

　　D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金

　　23、下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是(　)。

　　A、因工程施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损

　　B、因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价值减损

　　C、因错误查封，给房地产权利人造成损失

　　D、因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失

　　24、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为(　)元。

　　A、49627

　　B、57647

　　C、65548

　　D、65920

　　25、在投保时，房地产保险产生的对房地产估价的需求是(　)。

　　A、确定保险标的的保险价值和保险金额

　　B、确定保险事故发生后的保险赔偿金额

　　C、确定保险事故发生后的保险标的的价值

　　D、确定保险期间保险标的的价值

　　26、下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是(　)。

　　A、在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价

　　B、在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价

　　C、在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价

　　D、在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价

　　27、根据《城市房地产管理办法》，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是(　)。

　　A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价

　　B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约

　　C、房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价

　　D、房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产

　　28、下列选项中，不属于对房地产估价的需要的是(　)。

　　A、办理出国移民提供财产证明的需要

　　B、对被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估

　　C、为房地产投资估算提供参考依据

　　D、对工程建设过程提供措施项目成本控制

　　29、估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，其中(　)是估价主体。

　　A、估价报告的使用者

　　B、估价服务的需求者

　　C、估价委托人

　　D、房地产估价机构和注册房地产估价师

　　30、一个估价项目的估价目的，本质上是由(　)决定的。

　　A、估价机构

　　B、估价师

　　C、估价报告使用者

　　D、估价委托人对估价的实际需要

　　31、一个估价项目中的价值类型，本质上是由(　)决定的。

　　A、估价委托人

　　B、估价师

　　C、估价目的

　　D、估价对象

　　32、关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是(　)。

　　A、确定价值时点在先，得出评估价值在后

　　B、得出评估价值在先，确定价值时点在后

　　C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行

　　D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

　　33、在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据(　)来选取。

　　A、估价假设和估价原则

　　B、价值类型和估价结果

　　C、估价程序和估价方法

　　D、估价目的和估价对象

　　34、下列关于估价依据的表述中，正确的是(　)。

　　A、选取估价依据应具有针对性，主要是根据价值时点和估价对象来选取

　　B、估价机构不得指定严于估价标准的企业标准

　　C、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准

　　D、不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同

　　35、根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是(　)。

　　A、假设开发法

　　B、比较法

　　C、收益法

　　D、成本法

　　36、下列房地产估价机构的行为中，错误的是(　)。

　　A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费

　　B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务

　　C、聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务

　　D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

　　37、明确房地产估价成为国家的法定制度的法律文件是(　)。

　　A、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》

　　B、《中华人民共和国城市房地产管理法》

　　C、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》

　　D、《房地产估价师执业资格考试实施办法》

　　38、2006年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了(　)，成为其全权会员。

　　A、世界估价组织协会

　　B、国际测量师联合会

　　C、国际估价标准委员会

　　D、美国估价学会

　　39、下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是(　)。

　　A、土地所有制在城乡之间不同

　　B、土地和房屋的所有制不同

　　C、行政管理不到位

　　D、房地产市场足够规范