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2019房地产估价师考试理论与方法专项训练题(四)

来源 :中华考试网 2019-06-05

  单选题

  1、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常成交价格会( )。

  A、上升

  B、下降

  C、不变

  D、无法确定

  2、某宗房地产交易的买卖双方约定,买方付给卖方2659元/平方米,买卖中涉及的税费均由卖方负担,据悉,该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%,若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担,并在原价基础上,相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格为( )元/m2。

  A、2385

  B、2393

  C、2955

  D、2964

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  3、某宗房地产交易中,卖方实际得到金额为2500元/ m2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

  A、2427

  B、2500

  C、2575

  D、2632

  4、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例,其相应的修正系数为( )。

  A、103.26%

  B、105.43%

  C、112.06%

  D、114.42%

  5、在建立比较基础中,如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用( )的汇率进行换算。

  A、成交日期

  B、价值时点

  C、估价作业日期

  D、估价委托日

  6、在建立比较基础中,下列不属于统一计价单位工作内涵的是( )。

  A、统一税费负担

  B、统一价格表示单位

  C、统一币种和货币单位

  D、统一面积内涵和计量单位

  7、某套住宅的套内建筑面积为145m2,套内使用面积为132m2,应分摊的公共部分建筑面积为9m2,按建筑面积计算的价格为3295元/ m2,该套住宅按套内建筑面积计算的价格为( )元/ m2。

  A、3000

  B、3277

  C、3500

  D、3599

  8、某套住宅总价200万元,套内建筑面积135m2,套内墙体面积30m2,分摊的共有建筑面积25m2,则该住宅每平方米建筑面积的价格为( )元。

  A、12120

  B、12500

  C、13300

  D、14810

  9、某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/ m2。

  A、8000

  B、9300

  C、9750

  D、10000

  10、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为( )元/m2。

  A、100

  B、300

  C、600

  D、900

  答案

  1、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。转嫁给买方的话,站在买方视角分析。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)。参见教材P186~187。

  2、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担,即买方税费转嫁给了卖方,卖方得到了2659元/平方米,设正常成交价格为X,X=2659-X×3.9%,X=2559(元/平方米);当买方承担卖家应缴纳的税费,则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小,买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385元/m2。参见教材P186~188。

  3、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58(元/m2)。参见教材P187。

  4、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核,有一定难度。税费由买方承担,则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率),即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%);约定成交价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%);(2)交易情况修正。正常价格×(1-8%)=约定成交价格,即正常价格=该宗交易正常负担下的价格×(1-5%)/(1-8%)=103.26%。参见教材P187。

  5、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。如果先按照原币种的价格进行市场状况调整,则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。参见教材P188。

  6、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位等。参见教材P188。

  7、

  【正确答案】 C

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。住宅总价=(145+9)×3295=507430元;按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241≈3500元/ m2。参见教材P189。

  8、

  【正确答案】 B

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=135+25=160(m2),2000000÷160=12500(元)。参见教材P189。

  9、

  【正确答案】 A

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。使用面积=100×0.8=80(m2)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=10000×80/100=8000(元/m2)。参见教材P189。

  10、

  【正确答案】 D

  【答案解析】 本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积:建筑用地面积=6000/3=2000m2;土地单价=1800000/2000=900元/m2。参见教材P189。

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