简答题

　　1、某办公楼建筑面积为8000平方米，经估价师市场调查，已知该类房地产的建筑工程费为1300元/平方米，安装工程费为700元/平方米，专业费用为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的5%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为15个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为10%，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建价格的6%。考虑到估价对象和可比实例之间在建筑规模、建筑设备、装饰装修上的差异，通过比较得出可比实例上述三种情况的分值为101、104、98，采用直接比较法对建安工程费做调整。计算该房屋的重新购建价格。

　　【正确答案】 (1)建安工程费=1300+700=2000元/平方米

　　(2)对建安工程费做调整=2000×(100/101)×(100/104)×(100/98)=1942.89元/平方米

　　(3)专业费用=1942.89×7%=136元/平方米

　　(4)管理费用=(1942.89+136)×5%=103.94元/平方米

　　(5)销售费用=V×4%

　　(6)投资利息=(1942.89+136+103.94+0.04V)×[(1+10%)0.625-1]= 133.98+0.0025V

　　(7)销售税费=V×6%

　　(8)开发利率=(1942.89+136+103.94+0.04V+133.98+0.0025V)×20%=463.36+0.0085V

　　(9)V=1942.89+136+103.94+0.04V+133.98+0.0025V +0.06V+463.36+0.0085V

　　V=3127.30元/平方米

　　重新购建总价=3127.30×8000=2501.84万元

　　2、为评估某套住房2013年9月1日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例。搜集的资料如下：

　　(1)可比实例成交价格及成交日期：(单位：元/平方米)

　　(3)该类住宅2013年3月至9月的价格变动情况如下表所示，表中的价格指数为定基价(均以3月1日为100)。同类房地产价格变动情况：

　　试运用上述资料估算估价对象2013年9月26日的正常市场价格：

　　【正确答案】 1、测算公式：

　　比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

　　2、求取交易情况修正系数：

　　可比实例1=1/(1-2%)

　　可比实例2=1/(1-1%)

　　可比实例3=1/(1+1%)

　　3、求取市场状况调整系数：

　　可比实例1=103.8/102.6=1.012

　　可比实例2=103.8/102.8=1.010

　　可比实例3=103.8/103.5=1.003

　　4、房地产状况修正系数为：

　　可比实例A=100/(95×0.4+105×0.3+110×0.3)=100/102.5

　　可比实例B=100/(92×0.4+96×0.3+98×0.3)=100/95

　　可比实例A=100/(106×0.4+109×0.3+97×0.3)=100/104.2

　　5、计算比较价格：

　　比较价格A=8500×(1/0.98)×1.012×(100/102.5)=8563.46(元/平方米)

　　比较价格B=8800×(1/0.99)×1.010×(100/95)=9450.29(元/平方米)

　　比较价格C=9100×(1/1.01)×1.003×(100/104.2)=8672.68(元/平方米)

　　6、将上述三个比较价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(8563.46+9450.29+8672.68)/3 =8895.48(元/平方米)