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2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题(二)

来源 :中华考试网 2019-02-20

  单项选择题(共 35 题,每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应

  的编号)

  1.高层建筑物地价分摊,属于( )。

  A.房地产咨询业务

  B.房地产价值分配业务

  C.房地产价值减损评估业务

  D.相关经济损失评估业务

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。注意题干中的提示:分摊的“分”。分摊,属于价值分配

  的业务范畴。参见教材 P4。

  2.房地产估价从某种意义上讲是( )房地产的价值。

  A.发明

  B.发现

  C.创造  D.确定

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价师运用估价的理论与方法,对房地产市场进行调查,

  模拟市场价格运行机制,通过科学的分析、测算和判断,发现或探测出房地产价值。参见教材 P7。

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  3.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,

  主要原因是( )。

  A.掌握的估价信息不同

  B.遵循的估价原则不同

  C.履行的估价程序不同

  D.估价对象的状况不同

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产估价的特点。估价原则是在长期估价实践中总结出来的,估价工作中应

  该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一估价时点下的评估,应该遵循同样的估价原则;

  估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相同的估价程序;

  同一估价对象,其基本状况肯定是一样的。参见教材 P27~35。

  4.根据《房地产估价机构管理办法》,不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照( )划分。

  A.行政区域

  B.估价目的

  C.估价对象规模

  D.价值类型

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是不应承接估价业务的情形。不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价

  目的划分,应当在资质等级许可的范围内从事估价业务,但不受地域范围的限制。

  联想法。资质等级,主要是什么不能做,一级资质什么都能做,二级资质两个不能做(上市、清算),

  三级资质 3 个不能做(加个司法鉴定),暂定三级 5 个不能做(再加城镇房屋拆迁和在建工程抵押)。参

  见教材 P396。

  5.在估价中选取估价依据应有针对性,主要是根据( )来选取。

  A.估价假设和估价原则

  B.价值类型和估价结果

  C.估价程序和估价方法

  D.估价目的和估价对象

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是估价依据。在实际估价中,选取估价依据应有针对性,主要是根据估价目的和

  估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同。

  记住“估价目的是龙头”。在各估价要素中,很多要素都是由估价目的决定的。参见教材 P33。

  6.房地产利用中存在外部性,这体现了房地产( )的特性。

  A.不可移性

  B.独一无二

  C.相互影响

  D.用途多样

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关,而且与周围的房地

  产状况密切相关,受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。参见教材

  P62~63。

  7.关于房地产互补品的说法,正确的是( )。

  A.商业用房与工业用房是互补品

  B.新建商品房与存量房是互补品

  C.经济适用住房与普通商品住房是互补品

  D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是房地产需求。与某种房地产相关的物品,是指该种房地产的替代品和互补品。

  某种房地产的替代品,是指能够满足相同或相似的需要、可替代它的其他房地产,在替代品之间,一种房

  地产的价格不变,另一种房地产的价格如果上涨,则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房

  地产的需求增加。

  房地产的互补品,是指与它相互配合的其他房地产或物品,一种房地产的互补品的价格如果上涨,对

  该种房地产的需求就会减少。例如,大城市郊区的住宅,当提高连接它与市区的高速公路收费时,对其需

  求就会减少。

  居住用房和与其配套的商业用房是互补品,商业用房与工业用房不存在互补关系;经济适用住房与普

  通商品住房是替代品,新建商品房与存量房也是替代品。

  替代品:此消彼长,彼此替代;

  互补品:一荣俱荣,一损俱损。

  参见教材 P86~87。

  8专业估价由专业机构和专业人员完成,估价结果较科学、准确、客观合理,具有证明效力,能使人们

  信服、认可或接受。这说明( )。

  A.专业估价提供的是专业意见

  B.专业估价具有公信力

  C.专业估价实行有偿服务

  D.专业估价要承担法律责任

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是专业估价与非专业估价。专业估价有公信力,专业估价由于是专业机构和专业

  人员完成、估价结果较科学、准确、客观合理,所以具有证明效力,能使人们信服、认可或接受。参见教

  材 P2。

  9.评估因城乡规划修改带来的区位因素恶化,造成的房地产价值的影响,属于( )业务。

  A.价值评估业务

  B.价值分配

  C.相关经济损失评估

  D.价值减损评估

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是估价与评估的异同。城乡规划修编会导致房地产区位因素变化,如果是恶化的

  话,会存在房地产价值的减损。可以通过评估求得。选项 C 会有一定的干扰,相关经济损失,注意“相关”

  ,由房地产被征收、损害及修复过程中造成的停产停业、搬迁、临时安置费等。参见教材 P4。

  10.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同,

  主要原因是( )。

  A.掌握的估价信息不同

  B.遵循的估价原则不同

  C.履行的估价程序不同

  D.估价对象的状况不同

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。估价原则是在长期估价实践中总结出来的,

  估价工作中应该遵循的法则和标准。同一估价对象同一估价目的和同一价值时点下的评估,应该遵循同样

  的估价原则;估价程序是确保估价过程没有错漏、缺失的估价工作的先后程序。任何估价业务都要遵循相

  同的估价程序;同一估价对象,其基本状况肯定是一样的。参见教材 P9。

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