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2019房地产估价师考试《理论与方法》备考预习题(一)

来源 :中华考试网 2019-02-18

  一、单选题

  1.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( )。

  A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

  B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料

  C.房地产市场在过去无明显的季节变动

  D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是长期趋势法的理论依据。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来

  是有联系的,事物的现实是其历史发展的结果,而事物的未来又是其现实的延伸。参见教材

  P345。

  2.直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b,是由( )决定的。

  A.房地产的历史价格资料

  B.房地产的未来价格资料

  C.房地产的现时价格资料

  D.估价师选取的现时和未来的价格资料

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。运用直线趋势法预测,估价对象或类似房地产的历

  史价格的时间序列散点图,求取 a,b 时,需要根据时间序列的实际值求得。参见教材 P347。

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  3.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为 V 甲=1480+80i,乙类房地产价格变化趋

  势为 V 乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长趋势相比( )。

  A.甲类房地产比乙类房地产强

  B.乙类房地产比甲类房地产强

  C.该两类房地产强弱程度相同

  D.该两类房地产强弱程度不可比

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。甲的斜率比乙的斜率大,斜率大的增长趋势强。参

  见教材 P346。

  4.利用直线趋势法预测某房地产价格,该城市该类房地产 2009 年~2015 年的价格经过方程拟

  合得到直线趋势方程 Y=5744+563X,其中 Y 为商品住宅价格,X 为时间,∑X=0。经验证,该

  方程拟合度较高,则利用该方程预测该类商品住宅 2016 年的平均价格为( )元/m 2 。

  A.9122

  B.9685

  C.7996

  D.8559

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是数学曲线拟合法。X 取 4,5744+563×4=7996。参见教材 P348。

  6.某类商品房 2011~2015 售价分别为 6300 元/m 2 、7100 元/m 2 、7500 元/m 2 、8200 元/m 2 、8700 元/m 2 ,由于越接近预测的价格对应时间的增减量对预测越重要,故采用权重加权:

  0.1、0.1、0.2、0.6,利用加权平均增减量法,该类商品房 2016 年的价格为( )元/m 2 。

  A.8340

  B.9100

  C.9300

  D.9900

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是平均增减量法。11 年到 15 年的各年增量为 800、400、700、500,加

  权平均数为:d=800×0.1+400×0.1+700×0.2+500×0.6=560。2016 年预测价格

  =6300+560×5=9100。参见教材 P350。

  二、多选题

  1.长期趋势法主要包括( )。

  A.数学曲线拟合法

  B.平均增减量法

  C.平均发展速度法

  D.直接比较法

  E.直接资本化法

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平

  均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。参见教材 P346。

  2.运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。

  A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料,并进行检查、鉴别

  B.整理搜集到的历史价格资料,画出时间序列图

  C.观察、分析时间序列,得出一定的模式

  D.以此模式去推测、判断估价对象在价值时点的价格

  E.对未来的价格进行分析和预测

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是长期趋势法估价的操作步骤。运用长期趋势法估价的一般步骤有 4 步,

  并不包括选项 E。参见教材 P346。

  3.下列有关平均增减量法,描述错误的有( )。

  A.当房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同时,可以采用简便的平均增减量法进行预测

  B.如果逐期上涨额时起时伏,很不均匀,运用平均增减量法预测的房地产价格的准确性随之降

  低

  C.房地产价格变动过程持续上升或持续下降,且各期上升或下降的数额大致相同时,宜采用平

  均增减量法

  D.越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越不重要

  E.由于估价师经验存在差异,故平均增减量法不宜采用加权方式调整

  『正确答案』DE

  『答案解析』本题考查的是平均增减量法。选项 D 错误,越接近所预测的价格对应的时间的增减

  量对预测越重要;选项 E 错误,如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平

  均增减量,就能使预测的价格更接近或符合实际。参见教材 P350。

  4.长期趋势法可以用于( )。

  A.推测、判断房地产的未来价格

  B.预测收益法中未来的租金、空置率等

  C.比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

  D.比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力

  E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏

  『正确答案』ABDE

  『答案解析』本题考查的是长期趋势法的作用。选项 C 的正确描述应该是,比较法中对可比实例

  的成交价格进行房地产市场状况调整。参见教材 P354。

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