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2019房地产估价师《理论与方法》章节精选试题:第九章

来源 :中华考试网 2019-02-01

  二、多项选择题

  1、下列估价中宜采用假设开发法的有( )。

  A、征收补偿估价

  B、在建工程估价

  C、出让地块估价

  D、改变用途房地产估价

  E、房屋抵押估价

  2、假设开发法具体可为房地产投资者提供( )。

  A、待开发房地产的最高价格

  B、待开发房地产的平均价格

  C、房地产开发项目的预期利润

  D、房地产开发项目的平均利润

  E、房地产开发中可能的最高费用

  3、在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于( )。

  A、房地产具有开发或再开发潜力

  B、将预期原理作为理论依据

  C、正确判断了房地产的最佳开发方式

  D、正确量化了已经获得的收益和风险

  E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值

  4、下列关于动态分析法和静态分析法,描述正确的是( )。

  A、运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值

  B、净现金流量=现金流入量-现金流出量

  C、在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

  D、动态分析法中折现率既包含了安全收益部分,又包含风险收益部分

  E、动态分析法不考虑各项收入、支出在何时发生

  5、动态分析法具体需要做到下列( ),才能保证估价结果的准确性。

  A、后续开发经营期究竟多长要预测准确

  B、各项支出、收入在何时发生要预测准确

  C、各项支出、收入发生的金额要预测准确

  D、销售期多长要预测准确

  E、运营期多长要预测准确

  6、下列关于开发经营期的描述正确的是( )。

  A、建设期又可分为前期和建造期

  B、在预售情形下,销售期和建设期没有重叠

  C、在出租或营业情形下,建造期和运营期没有重叠

  D、在有延迟销售的情况下,销售期与运营期有重叠

  E、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

  7、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年。下列选项中,正确的是( )。

  A、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2009年10月18日

  B、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2010年4月18日

  C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

  D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

  E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

  8、只有在静态分析法中才需要测算的项目是( )。

  A、销售费用

  B、投资利息

  C、开发利润

  D、销售税费

  E、后续的开发成本

  9、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房,前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售,销售期为1年。下列选项中,正确的是( )。

  A、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2009年10月18日

  B、利用假设开发法测算土地总价,价值时点为2010年4月18日

  C、开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日

  D、建设期为2009年10月18日至2011年10月18日

  E、销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

  四、简答题

  1、某成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/km2;贷款年利率为8%;土地开发的年投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。

试题来源:[2019年房地产估价师考试焚题库]: 历年真题+模拟试卷+错题练习

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