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2019房地产估价师理论与方法预习题(7)

来源 :中华考试网 2019-01-06

  多选题

  1.价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的,并且需要具备( )的条件。

  A.房地产开发成本等于平均利润

  B.房地产开发成本大于平均利润

  C.房地产开发成本小于平均利润

  D.自由竞争

  E.该种商品本身可以大量重复生产

  『正确答案』DE

  『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长

  时期内平均来看的,并且需要具备两个条件:一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生

  产。参见教材 P272。

  2.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括( )。

  A.应采用客观成本而不是实际成本

  B.应该采用实际成本而不是客观成本

  C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

  D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

  E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不

  是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结

  合市场供求分析进行调整。选项 E 违背了估价师独立性的原则。参见教材 P272。

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  3.在运用成本法时最主要的有( )。

  A.区分计划成本和实际成本

  B.区分实际成本和客观成本

  C.结合实际成本来确定评估价值

  D.结合实际开发利润来确定评估价值

  E.结合市场供求分析来确定评估价值

  『正确答案』BE

  『答案解析』本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不

  是实际成本;应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整;应在客观成本的基础上结

  合市场供求分析进行调整。参见教材 P272。

  4.土地征收补偿费用一般包括( )。

  A.土地补偿费

  B.安置补偿费

  C.地上附着物和青苗的补偿费

  D.安排被征地农民的社会保障费用

  E.征地管理费

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是土地取得成本。土地征收补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地

  上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。参见教材 P274。

  5.下列有关土地取得成本,描述错误的有( )。

  A.征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6~10 倍

  B.每一农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 6~10 倍

  C.每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前 3 年平均产值的 15 倍

  D.土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前 3 年年均产值的 15 倍

  E.对于可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等,一般是支付移植费

  『正确答案』BD

  『答案解析』本题考查的是土地取得成本。选项 B 错误,每一农业人口的安置补助费标准,为该

  耕地被征收前 3 年平均年产值的 4~6 倍;选项 D 错误,土地补偿费和安置补助费的总和不得超

  过土地被征收前 3 年年均产值的 30 倍。参见教材 P275。

  6.成本法中,在计算投资利息时,应计息项目包括( )。

  A.土地取得成本

  B.建设成本

  C.销售费用

  D.销售税费

  E.销售利润

  『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是投资利息。销售税费一般在销售的时候才支付,因而计算利息时间为

  0。销售利润不形成对资金的占用,也不计算利息。参见教材 P278。

  7.在成本法中,直接成本利润率的计算基数包括( )。

  A.土地取得成本

  B.建设成本

  C.管理费用

  D.销售费用

  E.投资利息

  『正确答案』AB

  『答案解析』本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数是 7 个项目中的前两项即土地

  取得成本和建设成本。参见教材 P282。

  8.某工业房地产的土地是 5 年前以出让方式取得的 50 年建设用地使用权,类似工业用地的重

  新构建价格为 200 万元,重新建造该房地产的建设成本为 300 万元,管理费用为 15 万元,销售费

  用为 20 万元,销售税费为 50 万元。正常建设期为 1.5 年,假设土地取得费用在建设期初一次性投

  入,其他费用在建设期内均匀发生,年利率为 6.31%,投资利润率为 12%,土地报酬率为 6%。下

  列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有( )。

  A.评估对象土地取得成本为 196 万元

  B.应计算利息项目的总金额为 535 万元

  C.土地取得成本的计息期为 1.5 年

  D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为 15.73 万元

  E.开发利润为 64.20 万元

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是重新购建价格的求取思路。(1)由于类似工业用地的重新购建价格

  为 200 万元(50 年建设用地使用权),估价对象剩余土地使用权年限为 45 年,则估价对象土地

  取得成本=200×[1-(1+6%) -45 ]/[1-(1+6%) -50 ]≈196(万元);(2)应计算利息项目包

  括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用=196+300+15+20=531(万元);

  (3)土地取得成本之外其他计息项目=(300+15+20)×[(1+6.31%) 1.5/2 -1]

  =15.73(万元);(4)投资利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费

  用),开发利润=12%×(196+300+15+20)=0.12×531=63.72(万元)。参见教材 P284。

  9.下列关于重新购建价格的说法中,正确的有( )。

  A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

  B.重新购建价格是在价值时点的价格

  C.重新购建价格是客观的价格

  D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

  E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是重新购建价格的内涵。土地是在价值时点状态下的剩余年限的价格,

  如住宅用地,剩余年限还有 30 年,那么重新购建价格就是 30 年住宅用地使用权的价格,而不是

  70 年的全新价格。参见教材 P287。

  10.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分,求取建筑物重新购建价格的方法有( )。

  A.单位比较法

  B.市场提取法

  C.分解法

  D.工料测量法

  E.指数调整法

  『正确答案』ADE

  『答案解析』本题考查的是建筑物重新购建价格的求取方法。市场提取法,是取得“报酬率”的

  方法。分解法,是求取建筑物折旧的时候采用的方法。参见教材 P290。

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