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2019房地产估价师理论与方法预习题(3)

来源 :中华考试网 2019-01-02

  多选题

  1.下列难以采用收益法估价的房地产有( )。

  A.学校

  B.公园

  C.政府大楼

  D.商店

  E.游乐场

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法一般不适用于行政大楼、学校、公园

  等公用、公益性房地产估价。参见教材 P215。

  2.收益性房地产的价值高低主要取决于( )。

  A.未来净收益的大小

  B.未来净收益的分类

  C.已经获得净收益的大小

  D.目前总收益的大小

  E.获得净收益期限的长短

  『正确答案』AE

  『答案解析』本题考查的是收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之

  和,该价值的高低主要取决于 3 个因素:未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收

  益的可靠程度。参见教材 P215。

  3.收益法中计算净收益时,扣除运营费用时不包括的项目有( )。

  A.抵押贷款还本付息额

  B.房地产折旧额

  C.重置提拨款

  D.房地产改扩建费用

  E.所得税

  『正确答案』ABDE

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内,更换经

  济寿命较短的构件的费用,或在未来持有期结束前需要更换的构件的费用,属于运营费用。参见

  教材 P238。、

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  4.某写字楼的租金为每日每平方米 3 元,电费、物业管理费由承租人负担,水费、供暖费、房

  地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益,应减去的运营费用包括()。

  A.电费    B.物业管理费

  C.水费    D.供暖费

  E.房地产税

  『正确答案』CDE

  『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费,由承租人负

  担,不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。参见教材 P240。

  5.在求取净收益时,运营费用包括( )。

  A.房地产保有环节的税收

  B.房地产折旧费

  C.房屋保险费

  D.房地产抵押贷款还本付息额

  E.为承租人提供的服务费

  『正确答案』ACE

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是从估价角度出发的,与会计上的

  成本费用有所不同,通常不包括房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用

  和所得税。参见教材 P238。

  6.某宗商用房地产于 30 年前建成,预计建筑物剩余自然寿命为 20 年,房地产未来第一年的净

  收益为 28 万元,此后每年的净收益在上一年的基础上减少 2 万元,报酬率为 8%,则( )。

  A.该房地产的收益价格为 136.73 万元

  B.该房地产的收益价格为 143.89 万元

  C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数为 5.14

  D.该房地产的合理经营期限为 15 年

  E.该房地产的合理经营期限为 20 年

  『正确答案』BCD

  『答案解析』本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。设该房地产的合理经营年限为 n,令

  A-(n-1)b=0,即 28-(n-1)×2=0,n=15。

  该房地产的收益价格= =143.89

  以第一年净收益为依据,采用净收益乘数法估算收益价格,净收益乘数=收益价格/年净收

  益=143.89/28=5.14。

  如果不记得公式,最简单的办法:

  28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0,到第 15 年的时候,没有收益了,

  所以合理经营年限就是 15 年。

  15 年的收益价格= =143.89。

  参见教材 P224。

  7.下列有关收益法测算的描述,正确的有( )。

  A.无形收益是指房地产带来的间接利益

  B.无形收益难以货币化,无法通过选取较低的报酬率予以考虑

  C.实际收益是实际获得的收益,它一般能直接用于估价

  D.客观收益是指在正常情况下所能获得的收益

  E.评估出租人权益价值,租赁期间应采用租赁合同约定的租金

  『正确答案』ADE

  『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。选项 B 错误,无形收益难以货币化,但可

  通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑;选项 C 错误,实际收益一般不能直接用于估价。参

  见教材 P242。

  8.就收益性房地产而言,为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值,往往要求估价师对其

  净收益同时给出( )。

  A.较乐观的估计值

  B.较保守的估计值

  C.过高的估计值

  D.过低的估计值

  E.最可能的估计值

  『正确答案』ABE

  『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。预测净收益时存在乐观估计、保守估计和

  最可能估计。如果是评估抵押价值,那么根据谨慎原则,应该选择较保守的估计;如果是评估抵

  押价值以外的其他价值,则应该选择最可能的估计值。题中选项 CD 的说法,过高或过低,这种

  说法本身就是错误的。参见教材 P244。

  9.下列有关报酬率的求取方法,描述正确的是( )。

  A.在 V=A/Y 的情况下,报酬率通过 Y=A/V 来求取,此为市场提取法

  B.为了避免偶然性,市场提取法中应尽量搜集较多的可比实例,求其净收益与价格之比的平均

  数

  C.累加法中,报酬率的求取要加上投资带来的优惠率

  D.在收益法估价中,广泛使用的是名义净收益

  E.市场提取法中,对求出的报酬率应进行适当的调整

  『正确答案』ABDE

  『答案解析』本题考查的是报酬率的求取方法。选项 C 错误,在累加法中,报酬率=安全利率+

  投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。参见教材 P250。

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