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2019房地产估价师理论与方法日常训练题(10)

来源 :中华考试网 2018-12-27

  单项选择题

  1.下列关于收益法求取净收益的说法,错误的是( )。

  A.净收益包括有形收益和无形收益

  B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

  C.通常只有客观收益才能作为估价依据

  D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费,但是不包含房

  地产折旧。这些设备寿命期比房地产短,在使用过程中要不断更新,也就是重置提拨款,作为运

  营费用消耗了。参见教材 P238。

  2.某写字楼的建筑面积为 540㎡,年有效毛收入为 108 万元,年运营费用与建筑物净收益之和

  为 400 元/㎡,土地资本化率为 10.8%,假设收益年期无限。该写字楼用地的价格为( )万元。

  A.500

  B.750

  C.800

  D.1000

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。土地年净收益

  =1080000-540×400=864000 元;土地价值=864000/0.108=8000000 元。参见教材 P237。

  3.报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是( )。

  A.报酬率是投资回收与投入资本的比率

  B.风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低,反之,报酬率应高

  C.当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率

  D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。报酬率是投资回报和投入资本的关系,题中选项 A 说

  成了投资回收。投资回收只是保本。风险大,风险报酬高。二者是正比关系。选项 B 也不对。能

  获得额外报酬时,投资者的报酬率可以适当降低,选项 C 也不对。土地投资可靠,风险小,所以

  要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些。参见教材 P246~248。

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  4.某在建办公楼,建筑面积为 25000㎡,预计建设期为 2 年,业主委托估价机构对转让价格进

  行估价。据实地查勘,形成该在建写字楼现状的正常建设期为 1 年。预计办公楼建成后全部可用于出租,净租金收入为 3 元/(㎡·天),每年计 365 天,空置率为 5%,资本化率为 8%,折现率为

  10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为( )万元。

  A.29552.62  B.30025.81

  C.24020.60   D.26866.02

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是直接资本化法概述。A=3×365×(1-5%)×2.5=2600.63 万元,

  V=2600.63/8%=32507.88 万元,P=32507.88/(1+10%) 2-1 =29552.62 万元。参见教材 P252。

  5.某宗房地产年收益为 60 万元,建筑物价值为 200 万元,建筑物资本化率为 12%,土地使用

  期限为 30 年,土地报酬率为 6%。该房地产的价值为( )万元。

  A.489.99

  B.495.53

  C.695.53

  D.800.00

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。建筑物收益 200×12%=24 万;土

  地收益=60-24=36 万;土地价值=36/6%×(1-1/1.06 30 )=495.53 万;房地产价值

  =200+495.53=695.53 万。参见教材 P255。

  6.某宗房地产的年净收益为 2 万元,购买者的自有资金为 5 万元,自有资金资本化率为

  12%,抵押贷款常数为 0.08。则该宗房地产的价格为( )万元。

  A.22.0

  B.22.5

  C.23.0

  D.23.5

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是投资组合技术。购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6(万元),

  偿还抵押贷款的能力=2-0.6=1.4(万元),抵押贷款金额=1.4÷0.08=17.5(万元),该宗房

  地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=5+17.5=22.5(万元)。参见教材 P260。

  7.某机构欲测算某类房地产综合资本化率,已知购买该类房地产,通常的抵押贷款占 60%,

  抵押贷款年利率为 6.5%,贷款期限为 25 年,按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金

  资本化率为 8%。这该类房地产综合资本化率为( )。

  A.8.04%   B.8.06%

  C.6.43%   D.6.50%

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是投资组合技术。R M ={6.5%/12+6.5%/12/[(1+6.5%/12) 25×12 -1]}

  ×12=8.1%;R O =60%×8.1%+(1-60%)×8%=8.06%。参见教材 P260。

  8.下列收益乘数法中,考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率,但未考虑运营费用

  差异的是( )。

  A.毛租金乘数法

  B.潜在毛收入乘数法

  C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是收益乘数法的种类。潜在,是没有考虑空置和运营费用差异的,是最

  理想的状态下的毛收入,实际上达不到;有效,则是充分考虑了空置和租金损失的情况。可以从

  字面进行理解,帮助解题。参见教材 P252。

  9.某收益性房地产共 5 年收益期,报酬率为 10%,未来 5 年的净收益预测分别为

  5000、5250、5600、5850、65000,收益现值为 57447.17 元。则其资本化率为( )。

  A.8.3%

  B.8.5%

  C.8.7%

  D.8.9%

  『正确答案』C

  『答案解析』本题考查的是资本化率与报酬率的区别和关系。资本化率是第一年的净收益与其价

  值的比率=5000/57447.17=8.7%。关键在于,理解资本化率的含义和计算方法,题干中很多给出

  的数据,是可以不使用的。参见教材 P256。

  10.某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为 10%,银行可提供 6 成、5 年、年利率

  8%、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为( )。

  A.8.8%

  B.10%

  C.18%

  D.18.6%

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数×分期偿还额=贷款总额,月抵押贷款

  常数= =2.028%,年抵押贷款常数=2.028%×12=24.33%,综合资本化率

  =60%×24.33%+40%×10%=18.6%。参见教材 P260。

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