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2019房地产估价师理论与方法日常训练题(9)

来源 :中华考试网 2018-12-26

  单项选择题

  1.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入 600 万元,年房屋折旧费 30 万元,维修费、

  保险费、管理费等 50 万元,水电供暖费等 40 万元,营业税及房地产税等 65 万元,年抵押贷款还

  本付息额 70 万元。租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

  该房地产的净收益为( )万元。

  A.245  B.275   C.315  D.445

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费,不是真正的房租,抵押贷款还本付

  息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。600-40-50-65=445。参见教材 P237。

  2.某公司 2 年前租与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中 800㎡面积,约定租赁期限

  为 15 年,月租金固定不变为 1500 元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为 1800 元/㎡。假设折现

  率为 10%,则目前承租人权益价值为( )万元。

  A.2045.77  B.2250.34C.2409.61   D.2190.55

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。V=A/Y[1-1/(1+Y) n ],其中

  A=(1800-1500)×800×12=288 万;

  Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%) 13 ]=2045.77 万元。参见教材 P244。

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  3.某人承租了一商业房地产,租期为 3 年,每年年末支付租金。该房地产在 3 年租期内的净租金为 100 万元/年,同期的市场净租金为 115 万元/年,报酬率为 10%,该承租人权益价值为()万元。

  A.37.30

  B.41.03

  C.284.22

  D.285.98

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值=(115-100)

  /10%×[1-1/(1+10%) 3 ]=37.30 万元。参见教材 P245。

  4.下列关于报酬率的求取说法,错误的是( )。

  A.报酬率是投资回报与投入资本的比率

  B.报酬率与投资风险正相关,风险大的,报酬率也高,反之就低

  C.在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值

  D.当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要高于其他较长期投资的报酬率

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是报酬率的实质。当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其

  他较长期投资的报酬率。(高风险高收益)。参见教材 P246~248。

  5.某写字楼持有 5 年后出售,持有期内年均有效毛收入为 400 万元,运营费用率为 30%,预

  计 5 年后出售时总价为 6000 万元,销售税费为售价的 6%,无风险报酬率为 6%,风险报酬率为无

  风险报酬率的 25%。该写字楼目前的价格为( )万元。

  A.5061.44  B.5546.94

  C.5562.96   D.6772.85

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是市场提取法。折现率=6%+6%×25%=7.5%,6000×(1-6%)

  /1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。参见教材 P248。

  6.某房地产未来收益期限内每年的净收益为 20 万元,收益期限结束时该房地产将增值 20%,

  报酬率为 6%,偿债基金系数为 7.59%。该房地产的价格为( )万元。

  A.313

  B.329

  C.417

  D.446

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。偿债基金系数,就是将未来的终值转

  变为年金的系数(年金终值系数的倒数)。V=A/(Y-△a)=20/(6%-7.59%×20%)=446.23。

  解题思路,第一步,题干没有给出收益期限的数据,但是给出了偿债基金系数,因而我们需

  要利用偿债基金系数,先把收益年限求取出来。

  7.59%=6%/[1-1.06 (-n) ]

  得 n=10

  第二步,求取房地产价格

  V=20/6%×(1-1.06 -10 )+1.2V/1.06 10

  V=446

  参见教材 P232。

  7.某宗房地产的收益期限为 35 年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知

  其未来 4 年的净收益分别为 15.1 万元、16.3 万元、15.5 万元、17.21 万元,报酬率为 9%。该宗房

  地产的价格为( )万元。

  A.159.56  B.168.75

  C.169.39  D.277.70

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。分两步求解:

  (1)先根据未来四年的净收益求取不变的净收益

  15.1/1.09+16.3/1.09 2 +15.5/1.09 3 +17.21/1.09 4 =A/9%×(1-1/1.09 4 )

  求得 A=15.97

  (2)再求取 35 年净收益的现值,即房地产价格= A/9%×(1-1/1.09 35 )=168.74 万元

  参见教材 P231。

  8.某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500 平方米用于办公,约定租期为 20 年,净租金为每天 3

  元/平方米,已知该写字楼为钢筋混凝土结构,于 5 年前建成,土地剩余使用年限为 30 年,目前市

  场上类似的写字楼租金为每天 3.5 元/平方米,报酬率为 6%,则该公司的租赁权价值为( )。

  A.98.80

  B.592.81

  C.691.61

  D.667.22

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查的是净收益每年不变的公式。年租金优惠=(3.5-3)

  ×365×500=91250 元。还有 18 年租期,报酬率为 6%。承租人权益价值

  =91250/6%×(1-1/1.06 18 )=98.80 万元。参见教材 P218。

  9.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入 500 万元,年房屋折旧费 30 万元,维修费、

  保险费、管理费等 50 万元,水电供暖费等 40 万元,营业税及房地产税等 65 万元,年抵押贷款还

  本付息额 70 万元。租赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

  该房地产的净收益为( )万元。

  A.245  B.275  C.315   D.345

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费,抵押贷款还本付息额都不作为运营

  费用扣除。需要扣除的就是:维修费、保险费、管理费 50 万元,水电供暖费 40 万元,营业税及

  房地产税 65 万元,所以净收益为 500-40-50-65=345 万元。参见教材 P238。

  10.某旅馆 5 年来年均有效毛收入为 300 万元,运营费用为 100 万元。去年年底该酒店附近新

  建一工厂,因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少 30 万元,运营费用减少 15 万元,该酒店

  剩余收益期为 20 年,假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变,报酬率为 10%。目前该酒

  店房地产的价值减损额为( )万元。

  A.66.34   B.127.70  C.984.20  D.1575.01

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。年净收益减少 30-15=15 万元。

  价值减损额=15/10%×[1-1/(1+10%) 20 ]=127.70 万元。参见教材 P239。

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