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2019房地产估价师理论与方法日常训练题(6)

来源 :中华考试网 2018-12-20

  二、多选题

  1.下列房地产中,难以采用比较法估价的有( )。

  A.房地产开发用地

  B.学校

  C.在建工程

  D.古建筑

  E.特殊厂房

  『正确答案』BCDE

  『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。开发用地有活跃的市场交易,其他 4 个没有。

  参见教材 P174。

  2.下列房地产中,一般情况下适用比较法估价的有( )。

  A.标准厂房

  B.房地产开发用地

  C.行政办公楼

  D.写字楼

  E.在建工程

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是比较法适用的估价对象。行政办公楼基本不用于出售交易,所以难以

  取得可比实例;在建工程的施工进度存在很大差别,所以可比实例也很难获得。注意:如果是特

  殊厂房,就不适合选用比较法了。参见教材 P174。

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  3.在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息,一般包括下列( )。

  A.付款方式

  B.融资条件

  C.交易税费负担

  D.交易目的

  E.业主资质

  『正确答案』ABCD

  『答案解析』本题考查的是搜集交易实例的要求。在搜集交易实例时应尽量搜集较多的信息,一

  般包括:交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、

  交易税费负担、融资条件、交易目的。参见教材 P177。

  4.运用比较法估价,选取的可比实例应符合下列条件( )。

  A.使用性质相同

  B.区位相近

  C.价格相同

  D.交易日期与价值时点相近

  E.权利性质相同

  『正确答案』ABDE

  『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。类似包括:区位、用途、权利性质、规模、档

  次、建筑结构等相同或类似。参见教材 P180。

  5.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。

  A.区位

  B.用途

  C.权利性质

  D.总价

  E.外观

  『正确答案』ABC

  『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似,

  包括(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质

  相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结

  构相同。参见教材 P180。

  6.下列情况,会导致成交价格偏离正常价格的是( )。

  A.相邻房地产合并交易

  B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

  C.利害关系人之间的交易

  D.交易税费非正常负担

  E.在价格上涨时候的交易

  『正确答案』ACD

  『答案解析』本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。选项 B 错误,足够长的磋商时间

  不会致使价格偏离;选项 E 错误,价格上涨是正常市场反映。参见教材 P189。

  7.比较法中房地产实物状况比较和调整的内容包括( )。

  A.环境

  B.地形地势

  C.外部配套设施

  D.内部基础设施完备程度

  E.装饰装修『正确答案』BDE

  『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。AC 属于区位状况调整。参见教材 P196。

  8.对某房地产状况进行调整中,下列属于实物状况调整的有( )。

  A.楼层状况调整

  B.朝向状况调整

  C.装饰装修状况调整

  D.采光、通风状况调整

  E.土地使用期限状况调整

  『正确答案』CD

  『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。选项 AB 属于区位状况调整的内容;选项 E

  属于权益状况调整的内容。参见教材 P196。

  9.估价对象为一宗熟地,对可比实例的成交价格进行权益状况调整时,应包括的内容有( )。

  A.地役权设立情况

  B.土地使用期限

  C.基础设施完备程度

  D.容积率

  E.临街状况

  『正确答案』ABD

  『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素;

  可能容易混淆的是容积率这个选项,容积率是使用强度指标,也属于权利范畴。参见教材

  P196。

  10.下列方法中,不属于房地产状况调整方法的有( )。

  A.直接比较调整法

  B.直观比较法

  C.总价调整法

  D.成本调整法

  E.百分比调整法

  『正确答案』BD

  『答案解析』本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有:(1)直接比较

  调整、间接比较调整;(2)总价调整、单价调整;(3)金额调整、百分比调整;(4)加法调

  整、乘法调整。参见教材 P198。

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