成本法及其运用

　　多项选择题

　　1、成本法主要适用于评估(　)的房地产。

　　A、新开发的

　　B、危险房

　　C、正在开发建设

　　D、计划开发建设

　　E、针对特定使用者的特殊需要

　　2、价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备(　)的条件。

　　A、自由竞争

　　B、房地产开发成本大于平均利润

　　C、房地产开发成本小于平均利润

　　D、房地产开发成本等于平均利润

　　E、该种商品本身可以大量重复生产

　　3、征收国有土地上房屋的土地取得成本包括(　)等。

　　A、场地平整费

　　B、城市基础设施建设费

　　C、渣土清运费

　　D、青苗补偿费

　　E、地上物拆除费

　　4、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、管理费用

　　D、销售费用

　　E、投资利息

　　5、投资利润率的计算基数包括(　)。

　　A、土地取得成本

　　B、建设成本

　　C、投资利息

　　D、销售费用

　　E、管理费用

　　6、关于重新购建价格的说法，正确的有(　)。

　　A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

　　B、重新购建价格相当于账面价值

　　C、重新购建价格是客观的重新购建价格

　　D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格

　　E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格

　　7、引起建筑物物质折旧的因素包括(　)。

　　A、地震

　　B、电梯数量不够

　　C、酸雨

　　D、单行道

　　E、门窗的自然破损

　　8、导致建筑物功能折旧的原因可能是(　)等。

　　A、功能缺乏折旧

　　B、功能落后折旧

　　C、功能过剩折旧

　　D、城市规划改变

　　E、市场供给的过量或需求不足

　　9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有(　)等。

　　A、意外破坏的损毁

　　B、市场供给的过量

　　C、建筑设计的缺陷

　　D、人们消费观念的改变

　　E、周围环境条件恶化

　　10、完好房的成新度可以是(　)。

　　A、六成

　　B、七成

　　C、八成

　　D、九成

　　E、十成

　　多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。参见教材P271。

　　2、

　　【正确答案】 AE

　　【答案解析】

　　本题考查的是成本法估价需要具备的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。参见教材P272。

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是土地取得成本。征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。参见教材P276。

　　4、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发利润。直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本。参见教材P282。

　　5、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。参见教材P282。

　　6、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是重新购建价格的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的。选项B账面价值是基于历史成本的余值。选项E土地重新购建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。参见教材P287。

　　7、

　　【正确答案】 ACE

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。选项B是功能缺乏折旧，选项D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295。

　　8、

　　【正确答案】 ABC

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧可分为：功能缺乏折旧;功能落后折旧;功能过剩折旧。参见教材P296。

　　9、

　　【正确答案】 CD

　　【答案解析】

　　本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。参见教材P296。

　　10、

　　【正确答案】 CDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。严重损坏房及危险房是三成以下，一般损坏房是五、四成，基本完好房是七成和六成，完好房是十、九、八成。参见教材P313。