比较法及其运用（三）

　1、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000 美元/㎡，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/㎡，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为(　)美元/㎡，(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币)。

　　A、1051

　　B、1096

　　C、1100

　　D、1147

　　2、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/㎡。

　　A、3868.92

　　B、4000.00

　　C、4072.54

　　D、4286.89

　　3、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现(　)的情形。

　　A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%

　　B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

　　C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

　　D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

　　4、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700 元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表;6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为(　)元/㎡。

　　A、6280

　　B、6408

　　C、6881

　　D、7021

　　5、为评估某住宅2011年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2011年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2011年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于(　)。

　　A、3790元/㎡

　　B、4238元/㎡

　　C、4658元/㎡

　　D、4663元/㎡

　　6、评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺(其成交价格经调整后为底层商铺价格)，求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是(　)。

　　A、0.4、0.4、0.2

　　B、0.3、0.4、0.3

　　C、0.4、0.2、0.4

　　D、0.4、0.3、0.3

　　7、某宗地的面积为1000㎡，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡，2190元/㎡和2220元/㎡。，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为(　)元/㎡。

　　A、2160

　　B、2175

　　C、2181

　　D、2205

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是市场状况调整的方法。该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为：(1000×6.7+80×8)÷ 6.4=1147(美元/㎡)。参见教材P194。

　　2、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是市场状况调整的方法。交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产状况调整的方法。调整系数=1.05/0.98=1.071。参见教材P199。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：(5700/95%)×(98%×110%)=6468 (元/㎡),再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/(1-6%)=6881(元/㎡)。参见教材P200。

　　5、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取单个可比实例的比较价值。可比实例正常市场价格=4000×100/(100-2)=4081.63(元/㎡)。房地产状况调整：4081.63×1.087=4436.73(元/㎡)。市场状况因素调整：4436.7×(1+1%)5=4663.02(元/㎡)。 参见教材P201。

　　6、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P203。

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】

　　本题考查的是求取最终的比较价值。比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡。参见教材P204。