房地产估价师

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2017年房地产估价师理论与方法强化练习题(三)

来源 :中华考试网 2017-07-05

  1.【单选题】

  甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1998年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则( )

  A甲大于乙

  B甲小于乙

  C甲等于乙

  D难以判断两者的大小

  正确答案C,

  2.【单选题】

  某建筑物的重置价格为180万元,经济寿命为50年,有效经过年数为工0年.其中,门窗等损坏的修复费用为2万元;装修的重置价格为30万元,平均寿命为5年,已使用3年;设备的重置价格为60万元,平均寿命为15年,已使用10年.残值率假设均为0.则该建筑物的评估值为( )

  A102.4万元

  B104.4万元

  C122.4万元

  D142.4万元

  正确答案A,

  3.【单选题】

  在互斥的投资选择中,选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益,在经济学上叫做( )

  A经济成本

  B机会成本

  C会计成本

  D补偿成本

  正确答案B,

  4.【单选题】

  某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )

  A76%

  B80%

  C81%

  D84%

  正确答案C,

  5.【单选题】

  某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大,较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元.假定该空调系统使用寿命为l5年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( ).【2007年考题

  A1838.00万元

  B1844.55万元

  C1845.87万元

  D1850.00万元

  正确答案B,

  6.【单选题】

  某宗土地面积2 000 ㎡,征地费600元/㎡,土地使用权出让金150元/㎡,达到宗地状况的土地开发费用800元/㎡,管理费用100元/㎡,贷款利率8%,开发周期为2年,销售费用率、销售税费率和开发成本利润率分别为6%、10%和15%,土地取得费在项目期初一次支付,土地开发费在开发期内均匀支付,则该宗土地的积算价格为( )

  A1847元/㎡

  B2 340元/㎡

  C2 419元/㎡

  D2 676元/㎡

  正确答案D,

  7.【单选题】

  下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( ).【2005年考题

  A交通拥挤

  B建筑技术减少

  C城市规划改变

  D自然环境恶化

  正确答案B,

  解析:外部折旧也称为经济折旧,是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损.不利因素可能是区位因素(如周围环境和景观改变、包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)、经济因素(如市场供给过量或需求不足),也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

  8.【单选题】

  重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的( )

  A建筑水平和工艺

  B建筑材料

  C价格水平

  D建筑构配件

  正确答案C,

  9.【单选题】

  某成片荒地面积15 000 ㎡,取得该荒地的代价为1000万元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元,其中60%从银行贷款取得,开发期为3年,贷款年利率为8%,销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%.假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%,则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为( )

  A2 265元/㎡

  B2 346元/㎡

  C2 698元/㎡

  D3 968元/㎡

  正确答案D,

  10.【单选题】

  某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积是120㎡,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率为6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值是( ).[2005年考题

  A76880元

  B79104元

  C77952元

  D81562元

  正确答案B,

  解析:建筑物的现值

  =800×120×(1-2.2%×8)=79104元。

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