11.【单选题】

　　某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%.该房地产目前的价值为()

　　A923万元

　　B1111万元

　　C1353万元

　　D1872万元

　　正确答案C,

　　12.【单选题】

　　某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元.目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　).【2005年考题

　　A536万元

　　B549万元

　　C557万元

　　D816万元

　　正确答案A,

　　解析：商场未来正常年净收益为：120×(1-20%)-50=46万元，运行年份=40-5=35年，报酬率=5%×(1+60%)=8%.则该商场在2005年10月的价值

　　万元。

　　13.【单选题】

　　张某拥有一套建筑面积78㎡的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标准为700元/(月·㎡)，剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6%(单利)，折现率8%，则该房地产的价值为()

　　A51.67万元

　　B54.35万元

　　C66.27万元

　　D90.13万元

　　正确答案D,

　　14.【单选题】

　　某商品住宅总价为98万元，首付款为30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%.则其综合资本化率为().【2007年考题

　　A7.65%

　　B8.75%

　　C9.42%

　　D10.19%

　　正确答案D,

　　解析：本题考核的是综合资本化率的计算.则：=70%×11.12%+(1-70%)×8%=10.19%。

　　15.【单选题】

　　某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于(　)

　　A280万元

　　B285万元

　　C290万元

　　D295万元

　　正确答案A,

　　解析：万元，最接近于280万元。

　　16.【单选题】

　　估价对象房地产2004年的纯收益为500万元，从2005年开始年增长2%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2005年1月1日的收益价格为()

　　A5794.53万元

　　B6126.32万元

　　C6341.41万元

　　D7333.33万元

　　正确答案C,

　　17.【单选题】

　　某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为()

　　A760万元

　　B744万元

　　C882万元

　　D844万元

　　正确答案D,

　　18.【单选题】

　　某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%.该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为().【2003年考题

　　A180万元

　　B196万元

　　C200万元

　　D300万元

　　正确答案B,

　　解析：已知：房地产年净收益为A=30-10=20万元，Y=10%，n=40年，则该宗房地产的收益价格为万元。

　　19.【单选题】

　　估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月1日的收益价格为()

　　A2044.87万元

　　B5274.73万元

　　C5526.56万元

　　D7337.33万元

　　正确答案B,

　　20.【单选题】

　　某宗房地产的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%.该宗房地产的收益价格为()

　　A216.33万元

　　B227.56万元

　　C244.67万元

　　D276.32万元

　　正确答案C,