11.【单选题】

　　以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为( ).【2007年考题

　　A签订估价委托合同之日

　　B发放抵押贷款之日

　　C完成估价对象实地查看之日

　　D未来处置抵押房地产之日

　　正确答案C, 笔记解析：在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点.以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。

　　12.【单选题】

　　房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上.评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值.【2005年考题

　　A委托人

　　B估价报告预期使用者

　　C管理部门

　　D中立

　　正确答案D, 笔记解析：独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。

　　13.【单选题】

　　张某欲购买建筑面积为100 ㎡的住房一套，房内装有已经过时的固定家具和饰具，若拆除需要费用500元，无残值，周边地区同类住房价格为1800元/㎡，则该房地产的适合价格为( )

　　A180 000元

　　B179 500元

　　C159 500元

　　D90 000元

　　正确答案B,

　　14.【单选题】

　　如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(

　　)进行估价.【2003年考题

　　A保持现状前提

　　B装修改造前提

　　C转换用途前提

　　D重新利用前提

　　正确答案A, 笔记解析：对现有房地产应保持现状的条件是：(新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润)<现有房地产价值.对现有建筑物应予以保留的条件是：(新房地产价值拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润)<现有房地产价值。

　　15.【单选题】

　　现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为(

　　)时点的状态

　　A现在

　　B未来

　　C过去

　　DB和C

　　正确答案A,

　　16.【单选题】

　　遵守( )要求在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

　　A谨慎原则

　　B最高最佳使用原则

　　C合法原则

　　D替代原则

　　正确答案A,

　　17.【单选题】

　　房地产估价的(

　　)指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣

　　A替代原则

　　B谨慎原则

　　C合法原则

　　D客观、公正原则

　　正确答案A,

　　18.【单选题】

　　运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的( ).【2003年考题

　　A合法原则

　　B最高最佳使用原则

　　C替代原则

　　D公平原则

　　正确答案C, 笔记解析：替代原则指明，如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。

　　19.【单选题】

　　城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则( ).【2004年考题

　　A估价时点为未来，估价对象为未来状况

　　B估价时点与房地产状况均为现在

　　C估价时点为现在，估价对象为未来状况

　　D估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　正确答案C, 笔记解析：估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估期房的价值.在城市房屋拆迁中，拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价，评估所调换房屋的房地产市场价格就属于这种情况。

　　20.【单选题】

　　估价时点应与( )的日期相一致

　　A签订估价合同

　　B开始估价作业

　　C完成估价报告

　　D估价结果所属

　　正确答案D,