11.估价对象为一沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值30万元的家具。根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（  ）万元。

A.466；B.526；C.535；D.545.

答案：B，解析：市场价格=(420+448/280*300+(595-30)/340*300)/3+60=526万元。

12.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款为一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买房应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（   ）万元。

A.90.19；B.95.85；C.100.57；D.105.28

答案：C。解析：建立比较基础后的总价=（10000×100/10000-60+3）/（1+6%）+60=100.57万元。

注意：除以10000，是将元换算为万元。

13.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（   ）元/m2。

A.8485；B.8536；C.10038；D.10098.

答案：D。解析：9月价格=7200×94.80/100×96.60/100×105.10/100×109.30/100×112.70/100×118.30/100=10098元/m2。

14.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日。成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，该可比实例经调整后的比较单价为（  ）元/m2。

A.7737.83；B.8145.08；C.8423.57；D.8573.77

答案：B，解析：8000×（1+0.3%）6=8145.08元/m2

15.某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元，去年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（  ）万元。

A.66.34；B.98.42；C.984.20；D.1213.85.

答案：B。解析：价值减损额=(420-220)/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)-((420-40)-(220-25))/8.5%*(1-1/(1+8.5%)10)

=98.42万元。

16.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（  ）

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算；

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算；

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算；

D.应按它们在估价时点的正常水平来估算。

答案：D，解析：成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用等，均应按它们在估价时点的正常水平来估算。

7.某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（    ）

A.外部折旧；B.功能落后折旧；C.功能缺乏折旧；D.使用磨损折旧。

答案：B。解析：功能落后折旧是指因建筑物中某些部件、设备设施、功能低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损，如建筑样式过时，空间布局欠佳等。

8.某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为0，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（   ）

A.75.56%；B.81.67%；C.85.00%；D.86.67%。

答案：B。成新率=（60-5-6）/60×100%=81.67%。

19.关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（  ）

A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式；

B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等；

C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性；

D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出。

答案：C。解析：弄清土地的区位状况，主要是为选择最佳的用途服务。

20.运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（   ）。

A.待开发房地产价值；B.后续的建设成本；C.后续的管理费用；D.待开发房地产取得税费。

答案：C。解析：采用直接成本利润率计算后续开发利润的，计算基数为待开发房地产价值及春取得税费，以及后续的建设成本。

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