2017年房地产估价师理论与方法典型考题三
来源 :中华考试网 2017-06-02
中9.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、 E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：
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实例A |
实例B |
实例C |
实例D |
实例E | |
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成交价格 |
5100 |
5800 |
5200 |
5300 |
5000 | |
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成交日期 |
2002.11.30 |
2003.6.30 |
2003.1.31 |
2001.7.31 |
2003.5.31 | |
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交易情况 |
+2％ |
+21％ |
0 |
0 |
-3％ | |
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区位状况 |
0 |
-3% |
+3% |
+1％ |
0 |
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房地产状况 |
权益状况 |
-2％ |
0 |
+2％ |
-1％ |
-1％ |
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实物状况 |
-4% |
-5％ |
-2％ |
+2％ |
+1％ | |
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。
(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
(3)交易情况修正系数为：
A：100/(100+2)=100/102 可比实例C：100/100=1 可比实例E：100/(100-3)=100/97
(4)市场状况调整系数为：
可比实例A=(1+1%)4 可比实例C=(1+1%)4 可比实例E=(1+1%)3
(5)房地产状况修正系数为：
因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3
可比实例A=100/[100×l/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98
可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]=100/101
可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100
(6)计算比准价格：
比准价格A=5100×(100/102)×(1+1%) 4×(100/98)=5309.20(元/㎡)
比准价格C=5200×(100/100)×(1+1%) 4×(100/101)=5357.57(元/㎡)
比准价格E=5000×(100/97)×(1十1%) 3×(100/100)=5310.83(元/㎡)
(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：
估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87(元/㎡)