某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图)，项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

	第一年	第二年	第三年	第四年	第五年	第 年	第n年
1、土地取得	------------
2、工程建设		-----------	----------	-----------
1）住宅楼建设		-----------	-----------
2）写字楼建设			-----------	-----------
3、经营				-----------	-----------	----------	----------
1）住宅楼销售				-----------
2）写字楼出租					-----------	----------	----------

　　根据市场调查，有关数据如下：

　　(1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%)，并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

　　(2)同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。

　　(3)除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　(4)目前，此类项目折现率为10%。

　　(5)为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。

　　试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。

　　从图中我们可以看出如下内容

　　估价时点为第1年末

　　土地取得是在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款。

　　工程建设

　　住宅楼建设:是从第一年年末开始到第四年结束 第一年折现n=0.5 第二年折现n=1.5

　　末结束写字楼建设:是从第二年年末开始到第四年末结束第一年折现n=1.5 第二年折现n=2.5

　　经营

　　住宅楼销售期:是从第三年年末开始到第四年末结束 销售期1年 折现n=3

　　写字楼出租:是从第四年年末开始到第五十一年末结束 出租期为47年 折现n=3

　　已知数据计算

　　1.项目总建筑面积

　　1.2×10000×2.5=30000(m2)

　　其中，住宅楼总建筑面积15000 m2，写字楼总建筑面积15000m2

　　2.写字楼年租金收入

　　毛租金=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6(万元)

　　写字楼押金=1209.6×30%=362.88(万元)

　　押金利息收入=362.88×3%=10.89(万元)

　　有关税费和经营管理费=1209.630%=362.88(万元)

　　净租金收入=1209.6+10.89-362.88=857.61(万元)

　　1.项目总价值折现值:5634.86+6370.29=12 005.15(万元)

　　1)住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：

　　=7500/(1+10%)3=5634.86(万元)

　　5000×15000=7500(万元)

　　写字楼价值=8478.86/(1+10%)3=6370.29(万元)

V= =8478.86(万元)

　　2.项目开发成本、管理费用及其折现值=2580.13+3648.76=6228.89(万元)

　　1)住宅楼部分:1800X15000 X(1+5%)=2835(万元)

　　住宅楼开发成本及管理费折现值= 2835 X[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]

　　2)写字楼部分:2800X15000X(1+5%)=4410(万元)

　　住宅楼开发成本及管理费折现值:

　　第一年 835X[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)

　　第二年

　　写字楼开发成本及管理费用折现值:

　　4410X[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)

　　3.住宅楼销售税费及折现值=5634.86×6%=338.09(万元)

所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用) ÷(1+3%)=(12005.15-338.09-6228.89)X(1+3%)=5279.78(万元)

　　估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地;土地总面积10000㎡，且土地形状规则;规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑密度≤40%;土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

　　估价要求：需要评估该块土地于2007年10月1日出让时的正常购买价格。

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

　　(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000㎡。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层;其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000㎡，适宜为商业用途;3—18层的建筑面积相同，均为2750㎡，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000㎡，居住用途的建筑面积为44000㎡。

　　(3)预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2010年10月1日建成。

　　(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2 500元。

　　(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l 200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。

　　(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2007年10月1日。

　　开发完成后的商业部分价值=4500×6000/(1+14%)3=1822.42(万元)

　　开发完成后的居住部分价值

　　2500×44000×[30%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20%/(1+14%)4]=7006.91(万元)

　　开发建设费用总额

　　(1200+500)×50000×[20%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%/(1+14%)2.5]=6921.57(万元)

　　销售费用总额 =(4500×6000+2500×44000)3%/(1+12%)3.25=268.47(万元)

　　根据教材P338销售费用折现时间的确定。因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)。因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中因此即期中投入为0.75年时投入，整个开发期到到4年结束，此时距估价时点有4-0.25=3.25年的时间，因此折现时间为3.25。

　　销售税费总额=(1822.42+7006.91)×6%=529.76(万元)

　　购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价(万元)

　　总地价=1822.42+7006.91—6921.57—268.47-529.76-0.03总地价

　　总地价=1077.21(万元)

　　估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1078万元。

　　对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2007年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1078万元，单位地价1078元/㎡，楼面地价215.6元/㎡。