1、以下不属于房地产估价的特点的是( )。

　　A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

　　C.房地产估价有误差但误差应在合理的范围内

　　D.房地产估价具有必要性

　　正确答案：D

　　2、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。

　　A.了解某宗房地产的出租人权益价值

　　B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

　　C.了解某地区地震后房地产价值的变化

　　D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

　　正确答案：D

　　答案解析：

　　本题考核的是需要进行房地产估价的内容。真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。故选项D错误。

　　3、一个估价项目中的价值时点，本质上是由( )决定的。

　　A.估价委托合同签订时间

　　B.估价目的

　　C.实地查勘估价对象的时间

　　D.委托人意愿

　　正确答案：B

　　答案解析：

　　本题考核的是价值时点的概念。价值时点不是可以随意确定的，应当根据估价目的来确定。价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的，也不是由估价师决定的，而是由估价目的决定的。

　　4、关于房地产估价误差的说法，错误的是( )。

　　A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

　　B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

　　C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

　　D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

　　正确答案：B

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产估价误差。不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。

　　5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为( )万元。

　　A.610.00

　　B.619.05

　　C.650.00

　　D.761.90

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产实际增值额的求解。该商铺的实际增值额=3800万元-3000万元×(15%)=650万元。

　　6、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2;如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元;该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

　　A.该损害在经济上是可修复的

　　B.修复所能带来的价值增加额为500万元

　　C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

　　D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

　　正确答案：C

　　7、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得( )。

　　A.抵押人无权优先受偿

　　B.抵押人有权对全部房地产优先受偿

　　C.抵押权人有权优先受偿

　　D.抵押权人无权优先受偿

　　正确答案：D

　　答案解析：

　　本题考核的是《城市房地产管理法》的相关规定。《城市房地产管理法》规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　8、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。

　　A.掌握的有关信息不同

　　B.作出的估价师声明不同

　　C.估价对象状况不同

　　D.委托人不同

　　正确答案：A

　　答案解析：

　　本题考核的是对估价准确性问题的认识。因为估价总是在信息不完全和不确定下作出的，不同的估价师掌握的信息一般不完全相同。即由于掌握有关的信息不同，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同。

　　9、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是( )。

　　A.估价对象的真实价值

　　B.估价对象的重置价格

　　C.估价对象的实际成交价格

　　D.合格估价师的重新估价结果

　　正确答案：D

　　答案解析：

　　本题考核的是对估价准确性问题的认识。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。

　　10、关于基本估价方法，英国体系为( )。

　　A.成本法、市场比较法、收益法

　　B.成本法、收益法、投资法、剩余法

　　C.比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法

　　D.成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法

　　正确答案：C

　　11、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是( )。

　　A.高层建筑地价分摊

　　B.房地产投资价值评估

　　C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

　　D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

　　正确答案：B

　　12、某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为( )元。

　　A.49627

　　B.57647

　　C.65548

　　D.65920

　　正确答案：C

　　13、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。

　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产估价的本质。为了进一步理解和把握房地产估价的含义，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有以下5点认识：(1)房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格;(2)房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价;(3)房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证;(4)房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内;(5)房地产估价既是科学又是技术。

　　14、企业( )的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。

　　A.分立

　　B.改制

　　C.合并

　　D.合资

　　正确答案：A

　　15、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有( )。

　　A.扎实的理论知识

　　B.广泛的人际关系

　　C.丰富的实践经验

　　D.良好的职业道德

　　正确答案：B

　　16、有关价值与价格的说法正确的是( )。

　　A.价值是价格的波动中心

　　B.价值是价格的外在表现

　　C.价值是实际发生、已经完成并可以观察到的事实

　　D.价格是内在的、客观的和相对稳定的

　　正确答案：A

　　17、一个估价项目中的估价目的，本质上是由( )决定的。

　　A.估价机构

　　B.估价师

　　C.估价报告使用者

　　D.估价委托人的估价需要

　　正确答案：D

　　答案解析：

　　本题考核的是估价目的的本质。估价目的本质上是由委托人的估价需要决定的，应当由委托人根据其估价需要提出。

　　18、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

　　A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

　　B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

　　C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

　　D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

　　正确答案：D

　　19、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。

　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

　　B.现时该房改房上市交易的正常价格

　　C.现时该房屋的房改成本价

　　D.当时该房屋的房改成本价

　　正确答案：B

　　答案解析：

　　本题考核的是房地产分割的需要。房地产分割一般不宜采用实物分割的方法。因为许多情况下房地产在实物形态上难以分割，如果进行实物分割就会损害房地产的效用，所以通常是采用折价等方法处理。例如，夫妻闹离婚，原共有一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半，多数情况下是由其中的一方获得该套住房，该方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。

　　20、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估( )。

　　A.挂牌底价

　　B.正常市场价格

　　C.竞买人可承受的最高价

　　D.最可能的成交价

　　正确答案：C

　　答案解析：

　　本题考核的是挂牌出让中竞买人报价的确定。挂牌出让时，竞买人在测算其报价时是依据自身条件以及自己对未来房地产市场的预期，测算结果本质上是投资价值，不是市场价值。也就是竞买人可承受的最高价。