一、单项选择题

　　1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A.收益能够准确预测

　　B.风险能够准确预测

　　C.收益或风险其一可以准确预测

　　D.收益和风险都能够准确预测

　　2、某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A.159.56

　　B.168.75

　　C.169.39

　　D.277.70

　　3、某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为(　)万元。

　　A.313

　　B.329

　　C.417

　　D.446

　　4、某写字楼持有5年后出售，持有期内年均有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6%，无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%。该写字楼目前的价格为(　)万元。

　　A.5061.44

　　B.5546.94

　　C.5562.96

　　D.6772.85

　　5、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率 20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

　　A.536

　　B.549

　　C.557

　　D.816

　　6、某商铺建筑面积为5000┫，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/┫;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A.5208

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为 (　)万元。

　　A.95.40

　　B.97.87

　　C.98.55

　　D.99.33

　　8、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.180

　　B.196

　　C.200

　　D.300

　　9、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A.195

　　B.210

　　C.213

　　D.217

　　10、预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为(　)年。

　　A.13

　　B.15

　　C.16

　　D.17

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。

　　2、

　　【正确答案】：B

　　3、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：偿债基金系数，就是将年金终值转变为年金的系数，之所以叫偿债基金系数，是因为偿债基金。为了偿还未来的一笔资金，平时积累的资金就叫偿债基金。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：折现率=6%+6%*25%=7.5%

　　6000*(1-6%)/1.075^5+400*0.7/0.075*(1-1.075^-5)=5061.44

　　5、

　　【正确答案】：A

　　6、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(万元)。

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：该房地产尚可收益年限为40年。V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=8/8%[1-1/(1+8%)40]=95.40

　　8、

　　【正确答案】：B

　　9、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该房地产的收益价格为： V=17/(1+9%)+18/(1+9%)2+19/(1+9%)3+20/9%[1-1/(1+9%)40-3]×1/(1+9%)3=209.94(万元)。

　　10、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：该宗房地产的合理经营期限为：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。