一、单项选择题

　　1、关于市场法的说法，错误的是(　)。【2011年真题】

　　A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

　　B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

　　C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

　　D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

　　2、市场法的理论依据是房地产价格形成的(　)。

　　A.预期原理

　　B.市场有效原理

　　C.替代原理

　　D.生产费用价值论

　　3、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是(　)。

　　A.同处于一个领域

　　B.同处在同一供求范围内的类似地区

　　C.同处于一个相对稳定的环境

　　D.同处于公平竞争的地区

　　4、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(　)范围之内。

　　A.0.5～2.0

　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5

　　D.1.0～1.5

　　5、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取(　)的买卖实例。

　　A.协议方式

　　B.招标方式

　　C.拍卖方式

　　D.政府定价

　　6、估价对象为一套建筑面积90┫的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为( )万元。【2011年真题】

　　A.83.51

　　B.85.26

　　C.85.36

　　D.87.16

　　7、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100┫，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(　)元/┫。

　　A.2593

　　B.3298

　　C.3098

　　D.2998

　　8、某套住宅建筑面积为100┫，可使用面积为80┫，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/┫，该套住宅建筑面积下的价格为(　)元/┫。

　　A.2080

　　B.2288

　　C.2340

　　D.2392

　　9、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，在通常情况下，是采用(　)时的汇率。

　　A.成交日期

　　B.估价时点

　　C.估价作业日期

　　D.估价委托日

　　10、某套住宅建筑面积100┫，套内建筑面积为92┫，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为(　)元/┫。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760

　　11、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125┫，套内墙体面积20┫，分摊的共有建筑面积25┫，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　)元。

　　A.1765

　　B.2000

　　C.2069

　　D.2400

　　12、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是( )元/m2。【2011年真题】

　　A.7000

　　B.7003

　　C.7436

　　D.7670

　　13、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会(　)。【2011年真题】

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不变

　　D.无法确定

　　14、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120┫，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　)元/┫。

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　15、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/┫，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的实际价格是(　) 元/┫。

　　A.2020.80

　　B.2380.95

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　16、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/┫，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为(　)元/┫。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　17、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为(　)万元。

　　A.27.6

　　B.28.2

　　C.29.0

　　D.29.9

　　18、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/┫。汇率为1美元=8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为(　)元人民币。2006年10月25日的汇率为1美元=8.29元人民币。

　　A.7935

　　B.7964

　　C.8260

　　D.8290

　　19、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/┫，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010 年1月至2010年6月末每月价格递增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元/┫。该可比实例在2010年10月末的价格为(　)元/┫。

　　A.3018

　　B.3020

　　C.3144

　　D.3050

　　20、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/┫，约定建筑面积为95┫，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100┫。自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　)元/┫。

　　A.3868.92

　　B.4000.00

　　C.4072.54

　　D.4286.89

　　21、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　22、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，得102分，则房地产状况修正系数为(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　23、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/┫、6700元/┫和6300元/┫，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是 (　) 元/┫。

　　A.-100

　　B.-50

　　C.50

　　D.100

　　24、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨 2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为(　)元/平方米。

　　A.4075.3

　　B.4081.3

　　C.4122.5

　　D.4166.4

　　二、多项选择题

　　1、市场法适用的对象有(　)。

　　A.标准厂房

　　B.在建工程

　　C.高档公寓

　　D.房地产开发用地

　　E.纪念馆

　　2、下列房地产中，难以采用市场法估价的有(　)。

　　A.房地产开发用地

　　B.学校

　　C.在建工程

　　D.别墅

　　E.特殊厂房

　　3、搜集交易实例时应搜集交易实例的(　)。

　　A.成交价格

　　B.议价时间

　　C.成交日期

　　D.付款方式

　　E.交易双方

　　4、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的(　)等相同或相似的房地产。【2011年真题】

　　A.区位

　　B.用途

　　C.权利性质

　　D.总价

　　E.外观

　　5、选取可比实例时，应符合的要求包括(　)等。

　　A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6、建立比较基准，主要包括(　)等。

　　A.统一付款方式

　　B.统一价格单位

　　C.统一房地产范围

　　D.统一产权性质

　　E.统一采用总价

　　7、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是(　)。

　　A.相邻房地产合并交易

　　B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商

　　C.交易双方存在利害关系

　　D.交易税费非正常负担

　　E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情

　　8、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括(　)等。

　　A.土地增值税

　　B.印花税

　　C.交易手续费

　　D.土地使用权出让金

　　9、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于(　)。

　　A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)

　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费

　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费

　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率

　　E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)

　　10、房地产价格指数或变动率可细分为(　)。

　　A.全国房地产价格指数或变动率

　　B.某地区房地产价格指数或变动率

　　C.全国某类房地产价格指数或变动率

　　D.某地区某类房地产价格指数或变动率

　　E.居民消费物价指数

　　11、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括(　)等。

　　A.环境景观

　　B.离市中心距离

　　C.朝向

　　D.城市规划限制条件

　　E.地势

　　三、判断题

　　1、市场法的本质是以房地产的市场价值为导向来求取房地产的价值。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　2、市场法测算出来的房地产价格被称为比准价值。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　3、在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。(　)【2011年真题】

　　Y.对

　　N.错

　　4、采用市场法估价时，可比实例应当尽量多的进行选择。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　5、运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　6、在进行比较基准的建立时，对于统一付款方式的做法具体是通过折现计算。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　7、估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格―债权+债务。( )

　　Y.对

　　N.错

　　8、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。现某宗房地产的正常成交价格为2500元/┫，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/┫，买方购买该房地产实际付出为2575元/┫。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　9、在市场比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　10、某宗房地产2011年6月1日的价格为1800元/┫，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.2，74.5，76.5，85.0，89.1，92.7，98.0(以2011年1月1日为 100)。该宗房地产2011年10月1日的价格为2305.88元。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　11、某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为500美元/┫，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30目为1美元=7.98元人民币，2011年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为 2011年9月30日的价格约为3758元人民币/┫。 (　)

　　Y.对

　　N.错

　　12、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。(　)

　　Y.对

　　N.错

　　参考答案：

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：D的说法过于主观。对可比实例的成交价格的影响因素的影响程度，并不是都可以采取定量分析的。

　　2、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　3、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

　　4、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。

　　5、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。

　　6、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米，成交价格是92万元;估价对象90平米。

　　以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=90×92/97=85.36

　　7、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：一年后支付的款项要折现到首付时点后，再与首付款相加，才能得出实际价格。

　　首期支付30%，那么首期支付的价款就是30×30%=9万，余下30×(1-30%)=21万在年末支付，房地产实际价格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元

　　建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，选A。

　　8、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积，套内建筑面积=100-100×10%=90(┫)，建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积=2600×90/100=2340(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。

　　10、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：使用面积=100×0.8=80(┫)。建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积=3000×80/100=2400(元/┫)。

　　11、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=125+25=150(┫)，300000÷150=2000(元)。

　　12、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：还原正常成交价格，设为X

　　X=7000-X×3%

　　X=6796.12

　　该可比实例经修正、调整后的价格=6796.12×(1.005)^6=7003

　　13、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】： 正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

　　14、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/┫)。

　　15、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95(元)

　　16、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/┫)，买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/┫)。

　　17、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16(万元)。

　　18、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×(1-0.5%)8×8.29=7964(元)

　　19、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：该可比实例在2010年10月末的价格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/┫)。

　　20、

　　【正确答案】：C

　　【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/┫，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，

　　21、

　　【正确答案】：A

　　【答案解析】：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

　　22、

　　【正确答案】：D

　　【答案解析】：房地产状况修正系数=100/97×102/100=1.05。

　　23、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：加权平均值为：6800×0.3+6700×0.5+6300×0.2=6650(元/┫)。中位数为：6700。差值为：6650-6700=-50(元/┫)。

　　24、

　　【正确答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%

　　2011年3月1日至2011年7月1日(估价时点)，共4个月，月平均上涨2%

　　=4081.3

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等;②写字楼;③商铺;④标准厂房;⑤房地产开发用地。

　　2、

　　【正确答案】：BCE

　　【答案解析】：开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他3个没有。

　　3、

　　【正确答案】：ACDE

　　【答案解析】：在搜集交易实例时应尽量搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产基本状况;②交易双方基本情况;③成交价格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情况。

　　4、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：相似的房地产要：区位相近(应与估价对象处在同一供求范围内);用途相同;权利性质相同;档次相当;规模相当(0.5-2倍范围内);建筑结构相同

　　5、

　　【正确答案】：BCDE

　　【答案解析】：选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。②与估价对象的用途相同。③与估价对象的权利性质相同。④与估价对象的档次相当。⑤与估价对象的规模相当。⑥与估价对象的建筑结构相同。

　　6、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：建立比较基准一般要做以下工作：统一房地产范围;统一付款方式;统一价格单位。

　　7、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格;交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

　　8、

　　【正确答案】：BC

　　【答案解析】：有的税费则买卖双方都应缴纳或者各负担一部分，如印花税、交易手续费。

　　9、

　　【正确答案】：ACD

　　【答案解析】：卖方实际得到的价格+应有卖方缴纳的税费=正常成交价格;买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=正常成交价格。

　　10、

　　【正确答案】：ABCD

　　【答案解析】：房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率;②某地区房地产价格指数或变动率;③全国某类房地产价格指数或变动率;④某地区某类房地产价格指数或变动率。

　　11、

　　【正确答案】：ABC

　　【答案解析】：区位状况比较、调整的内容包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。

　　三、判断题

　　1、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：市场法的本质是以房地产的市场价格为导向来求取房地产的价值。

　　2、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：通常把市场法测算出的价值称为比准价值。

　　3、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：据以判断交易价格是否是正常交易价格。

　　4、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。

　　5、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍～2倍范围内。

　　6、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：

　　7、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格=不带债权债务的可比实例房地产价格+债权―债

　　8、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350(元/┫)。买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575(元/┫)。

　　9、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析。

　　10、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：1800×98.0÷76.5=2305.88(元)。

　　11、

　　【正确答案】：N

　　【答案解析】：500×7.98×(1-0.7%)8=3771.96(元/┫)。

　　12、

　　【正确答案】：Y

　　【答案解析】：房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。