房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试题及答案

　　1.根据合法原则，拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向( )申请确认。

　　A.当地拆迁管理部门

　　B.当地国土部门

　　C.当地行政主管部门

　　D.城市规划行政主管部门

　　2.购买某类房地产，通常抵押贷款占70%，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为( )。

　　A.6.0%

　　B.6.9%

　　C.8.8%

　　D.9.0%

　　3.某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为( )万元。

　　A.650

　　B.687

　　C.585

　　D.630

　　4.某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为( )元/m2。

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.600

　　5.城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的( )。

　　A.基准价格

　　B.平均价格

　　C.正常价格

　　D.市场价格

　　6.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。

　　A.76 800

　　B.79 104

　　C.77 952

　　D.81 562

　　7.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

　　A.43.8%

　　B.50%

　　C.56.8%

　　D.70%

　　8.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10 000 m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。

　　A.548.19

　　B.558.15

　　C.567.39

　　D.675.40

　　9.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。

　　A.40

　　B.43

　　C.47

　　D.50

　　10.下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。

　　A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

　　D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

　　1-10.DBABB BCCBC