房地产估价师考试试题：房地产估价理论与方法答案

　　一、单项选择题(共35道题，每题2分。)

　　1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理论性

　　D.准确性

　　2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

　　A.出租的房地产

　　B.自用的房地产

　　C.餐饮的房地产

　　D.营业的房地产

　　3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公开

　　D.估价对象的合法权益

　　4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地产权利中，属于用益物权的是()。

　　A.自物权

　　B.划拔土地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影响房地产价格的区位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.环境

　　9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。

　　A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

　　C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

　　10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

　　A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

　　B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

　　C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

　　D.存量+新增竣工量-拆毁量

　　11.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括()。

　　A.征地管理费

　　B.耕地占用税

　　C.安置补助费

　　D.耕地开垦费

　　13.建筑物的()等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

　　A.体量

　　B.结构

　　C.设施

　　D.层高

　　14.某可比实例实际成交价格为3400元/m2，以估价对象为100，可比实例交易情况分值为102，房地产状况因素分值为98，则估价对象的比准价格为()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.报酬率为()与所投入的资本的比率。

　　A.净收益

　　B.投资回收

　　C.投资回报

　　D.收益

　　16.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。

　　A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

　　B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

　　C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

　　D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

　　18.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()。

　　A.自然折旧

　　B.物质折旧

　　C.功能折旧

　　D.经济折旧

　　20.通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。

　　A.土地取得成本+开发成本

　　B.土地取得成本+开发成本+管理费用

　　C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

　　D.开发完成后的房地产价值