2017房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》章节试题：第六章 市场法及其运用

　　1、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是(　)。

　　A. 甲 B.乙 C.丙 D.丁

　　2、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是(　)元/平方米。

　　A.8571 B.10000 C.13393 D.15625

　　3、在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(　)。

　　A.统一房地产范围　　　　　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位　　　　　　　D.统一市场状况

　　4、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为(　)元/平方米。

　　5、某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为(　)元/㎡。

　　6、评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，对可比实例进行市场状况调整。

　　7、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，(甲别墅的装修标准为800元/平方米)，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为(　)元/平方米。

　　8、某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为(　)元人民币/m2。(1平方英尺=0.0929 m2)

　　9、为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个交易实例，其有关资料如下表：

　　上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：区位状况0.5、权益状况0.2、交易实物0.3。另据调查得知：住宅楼的价格在2009.8.1-2011.6.1之间保持不变，写字楼的价格从2009.7.1到2010.12.1平均每月比上月下降0.5%，从2010.12.1到2011.6.1平均每月比上月上涨1.8%。试利用上述资料估算该写字楼2011.6.1的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均)

　　1、B 2、B (x/120=1/0.8 x=150㎡ 150万元/150㎡=1万/㎡) 3、C

　　4、2385 (卖价-买方税=正常价格 买价+卖方税=正常价格

　　2659=正常*(1+3.9%) 买价=正常*(1-6.8%)

　　正常=2559 买价=2385)

　　5、2817.7(2009*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7)

　　6、=4081.3

　　7、(8000-1000+800)/1.1=7091