四、计算题(共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)

　　1. 评估某块城市规划确定的住宅用地

　　土地总面积为1500平方米

　　1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

　　2、 可比实例的成交价格如下：

　　试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。

　　解：

　　1、比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

　　2、交易情况修正系数为：

　　可比实例A=100/100

　　可比实例B=100/97

　　可比实例c=100/105

　　3、交易日期修正系数为：

　　可比实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168

　　可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156

　　可比实例C=1.033×1.038=1.072

　　4、房地产状况修正系数为：

　　可比实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25

　　可比实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55

　　可比实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8

　　5、计算比准价格：

　　比准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)

　　比准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平方米)

　　比准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)

　　6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：

　　估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平方米)

　　估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

　　2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。

　　解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]

　　2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元

　　3、计算年总费用：

　　(1)年折旧费=8000×(1-4%)/12 =640万元

　　(2)年经常费=100×12=1200万元

　　(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元

　　(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元

　　年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万

　　4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元

　　5、计算房地产价格

　　V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元