2016年注册房地产估价师考试与方法全真测试题及答案一

　　一、单项选择题 (本大题共20小题，每小题1分，共20分)

　　1.房屋的商品租金构成因素是( ) C

　　A.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费

　　B.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租

　　C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

　　D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

　　2.房屋重新建造成本中应包括( ) B

　　A.利息、利润B.利息、利润、税费

　　C.利润、税费D.利息、税费

　　3.剩余法在评估待开发土地中运用得( )B

　　A.最少 B.最为广泛 C.最难 D.最一般

　　4.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在( )C

　　A.区域范围 B.规定范围 C.合理范围 D.期望范围

　　5.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的( ) A P170

　　A.性质 B.工业状况 C.生活状况 D.设施状况

　　6.房地产的价格一般取决于( ) B

　　A.成本 B.效用

　　C.所在片区的基准地价 D.所在区域的区域因素

　　7.“三通一平”是指( ) D

　　A.通道路、供水、供气和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整

　　C.通道路、供水、供热和土地平整 D.通道路、供水、供电和土地平整

　　8.房屋的准成本租金构成因素是( ) A

　　A.折旧费、维修费、管理费 B.折旧费、维修费、管理费、利息

　　C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D. 折旧费、维修费、管理费、保险费

　　9.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( ) B

　　A.统一原则 B.合法原则

　　C.平衡原则 D.同步原则

　　10.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( ) B

　　A.和 B.差

　　C.积 D.商

　　11.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( ) D

　　A.最低收益 B.中等收益

　　C.高收益 D.最高收益

　　12.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )D

　　A.专业费 B.不可预见费

　　C.地价 D.租售费

　　13.在土地开发费用计算中，基础设施建设费( ) C

　　A.由评估师通过预先评估确定其数额

　　B.由行政部门统一制定的标准计算

　　C.按实际情况计算

　　D.包含在土地取得费中

　　14.房屋的成本租金构成因素是( ) D

　　A.折旧费、维修费、管理费、税金

　　B.折旧费、维修费、利息

　　C.折旧费、维修费、利息、税金

　　D.折旧费、维修费、管理费、利息、税金

　　15.剩余法的基本思路依据的是( ) A

　　A.投入产出原理 B.开发性原理

　　C.信息量原理 D.平衡性原理

　　16.用剩余法正确分析房地产市场行情，预测售价和开发成本时，应掌握房地产市场中有关( ) A P167

　　A.数据信息 B.资源状况

　　C.原料状况 D.材料状况

　　17.投资者获取土地时，用剩余法计算出他自己能承担的最高价格后，实际购买价格应( ) AC P168

　　A.低于此价 B.高于此价

　　C.等于此价 D.远远高于此价

　　18.旧建筑物评估价格等于( ) B

　　A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧

　　B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧

　　C.房地产重新建造成本-建筑物折旧

　　D.房地产重新建造成本+建筑物折旧

　　19.求取建筑物重新建造成本的方法中，简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B

　　A.工料测量法 B.指数调整法

　　C.基准地价修正法 D.单位比较法

　　20.剩余法估价中，调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( ) D

　　A.无关 B.有关

　　C.双关 D.关系非常密切

　　21.成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，( )，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。C

　　A.扣除管理费 B.扣除税费

　　C.扣除折旧 D.扣除保险费

　　22.成本估价时，土地开发费用为100万元，开发期二年，同期银行贷款利率为10%，则投资利息为( )。C

　　A.21万 B.19万

　　C.10万 D.15万

　　23.建筑物耐用年限从建筑物( )算起。D

　　A.开工之日 B.估价时点

　　C.出售之日 D.竣工验收合格之日

　　24.按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称作( )。C

　　A.销售回报率 B.预期回报率

　　C.投资回报率 D.最低回报率

　　25.成本法估价中所依据的成本是开发建造类似房地产的( )B

　　A.实际成本 B.社会必要成本

　　C.市场成本 D.预测成本

　　26.新建房地产价格由( )个成本项目构成。D

　　A.3 B.4

　　C.5 D.6

　　27.( )是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。B

　　A.销售周期 B.开发建设周期

　　C.计息周期 D.返租周期

　　28.新开发区内可出售土地的平均售价(　　　)B

　　A.不包含整个开发区的所有开发成本

　　B.应当是把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

　　C.包含开发区内的基础设施建设费，但不含服务设施建设费

　　D.包含开发区的服务设施建设费，但不含基础设施建设费

　　29.剩余法在评估待开发土地中运用得(　　　)B

　　A.最少 B.最为广泛

　　C.最难 D.最一般

　　30.剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在(　　　)C

　　A.区域范围 B.规定范围

　　C.合理范围 D.期望范围

　　31.剩余法估价中调查土地位置时，要掌握土地所在城市的(　　　)A P170

　　A.性质 B.工业状况

　　C.生活状况 D.设施状况

　　32.按不动产总价(售价)的一定比例计算利润，该比例常称作( )A

　　A.销售回报率 B.预期回报率

　　C.投资回报率 D.最低回报率

　　33.利用成本法估价时，不论房地产的新旧状态如何，积算价格是以( )D

　　A.建造时间为基准时点 B.开始使用的时间为基准时点

　　C.购买土地使用权的时间为基准时点 D.估价时点为基准时点

　　34.运用成本法，在计算建筑物的耐用年限时，一般采用( )C

　　A.主观耐用年限 B.自然耐用年限

　　C.经济耐用年限 D.客观耐用年限

　　35.在剩余法估价中，投资回报利润的计算基数一般为( )B

　　A.地价+预期楼价+专业费用 B.地价+开发建筑成本费用+专业费

　　C.预计楼价+销售费用+税费 D.预期楼价-地价+专业费用

　　36.用剩余法估价时，预付地价款的利息额应以全部预付的地价款按( )B

　　A.取得土地使用权至开始动工建设的这段周期计算

　　B.整个开发建设周期计算

　　C.整个开发建设周期的一半计算

　　D.任意计算