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2016年房地产估价师理论与方法第九章假设开发法及其运用章节习题(3)

来源 :中华考试网 2016-06-04

  假设开发法估价的情形主要有以下7种:

  ①估价对象为生地,在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地,将生地开发成熟地;

  ③估价对象为毛地,在毛地上进行房屋建设;

  ④估价对象为毛地,将毛地开发成熟地;

  ⑤估价对象为熟地,在熟地上进行房屋建设;

  ⑥估价对象为在建工程,将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房,将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。

  未来开发完成后的房地产经营方式,有销售(包括预售、建成后销售)、出租(包括预租,但比较少见,多为建成后出租)和营业(如商场、宾馆、度假村、游乐场这类房地产,投资者将其建成后也可能自己直接经营)等。

  同步试题判断题:

  1、假设开发法是一种科学实用的估价方法,其基本理论依据与比较法相同,是替代原理。

  ( X )

  2、成本法与假设开发法的主要区别是:成本法中的地价为已知,要求的是开发完成后的房地产价格;假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到,需要求取的是土地价格。                           ( √ )

  3、假设开发法更深的理论依据,类似于地租原理,只不过地租是每年的租金剩余,假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。                 ( √ )

  4、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。                      ( X )

  5、对于有规划设计条件要求,但尚未明确的待开发房地产,难以采用假设开发法进行估价。                                    ( √ )

  6、在实际中运用假设开发法估价结果的可靠性如何,关键取决于下列两个预测:1、是否根据房地产估价的合法原则和最高使用原则,正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;2、是否根据当地房地产市场行情或供求情况,正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。                             ( √ )

  7、运用假设开发法估价的效果如何,除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何,还要求有一个良好的社会自然环境。                    ( X )

  8、弄清土地的位置,包括3个层次:1、土地所在城市的性质;2、土地所在城市内的区域的性质;3、具体的坐落状况。弄清这些,主要是为选择最佳的开发利用方式服务。                                  ( X )

  9、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些,主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。     ( X )

  10、弄清政府的规划限制,包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些,主要是 为选择最佳的土地用途服务。                     ( X )

  11、弄清将拥有的土地权利,包括弄清权利性质、使用年限、可否续期,以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些,主要是为估算开发成本、费用等服务。  ( X )

  12、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。                       (√  )

  13、在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是要选择最佳规模。       ( X )

  14、运用假设开发法最基本的公式估价,一是要把握待开发房地产在投资开发前的状况;二是要把握投资开发后的房地产经营方式。                ( √ )

  15、传统方法对开发完成后的价值等的估算,是根据估价时的房地产市场状况作出的,基本 上是静止在估价作业期时的数额;而在现金流量折现法中,是模拟开发过程,预测它们在未来发生时所发生的数额。                     ( √ )

  16、传统方法用计算利息方法来计算各项支出、收入发生的时间不同,计息期通常到开发完成时止。                              ( X )

  17、现金流量折现法要法要求折现率既包含安全收益部分(利率),又包含风险收益部分(利润)。                                ( √ )

  18、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即估价时点,终点是将开发完成后房地产全部租售完毕的时间。             ( √ )

  19、开发期的起点与开发经营期的起点不同,终点是按照正常情况估算的开发完成的时间。                                    ( √ )

  20、对于将土地建成房屋的情况来说,开发期又可分为前期和建造期。前期是从待开发土地到施工结束的这段时间。                      ( X )

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