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2016年房地产估价师《理论与方法》计算题型模拟及答案(十)

来源 :中华考试网 2016-01-05

  四、计算题[共0题,每题10分,总计0分]

  66、

  某宾馆共有400个标准间和100个套间,标准间每个每天200元,套间每个每天350元,年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%,餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示:

  试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。

  67、

  某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2,规划总建筑面积40000m2,用途为写字楼。土地使用年限为50年,从开工之日起计,当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年,建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构,已投入50%的建设费用,但估计至建成尚需2年,还需投入60%的建设费用,建成后半年可租出,可租出面积的月租金为80元/m2,可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%,出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%,同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%,试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少(报酬率为8%,折现率为10%)。

  试题解析:

  解: (1)按收益法无限年公式求取该宾馆的价格,其公式为:

  V=A/Y

  (2)计算客房与餐饮年总收益:

  1)客房年总收益=(400×200+100×350)×365×(1-25%)=3148.13(万元)

  2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44(万元)

  (3)计算客房与餐饮年总费用:

  1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)

  2)餐饮年总费用=944.44×55%=519.44(万元)

  (4)计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200

  =2671.28(万元)

  (5)由所给资料计算报酬率:

  可比房地产的报酬率:A=3000/25200=11.9%

  B=3500/29400=11.9%

  C=2800/23800=11.76%

  D=2000/16600=12.05%

  以其平均数作为估价对象的报酬率:

  (11.9%+11.9%+11.76%+12.05%)/4=11.9%

  (6)从公式求得该宾馆价格为:

  V=A/Y=2671.28/11.9%=22447.73(万元)

  第67题

  试题答案:1

  试题解析:

  解: (1)设该在建工程的正常购买总价为V。

  (2)续建后的总价值用下式计算

  =14396.65万元

  (3)续建总费用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(万元)

  (4)销售税费总额=14396.65×6%=863.80万元

  (5)购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V

  (6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V

  V=7207.53(万元)

  故:该在建工程总价为7207.53万元

  该在建工程单价为1801.88元/m2。

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