第六节　假设开发法测算中各项的求取

　　一、后续开发经营期

　　1.为了预测后续开发的各项必要支出和开发完成后的价值发生的时间及金额，便于进行折现或测算后续开发应得利润，首先需要预测后续开发经营期(以下简称开发经营期)。

　　2.开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点） ，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　3.开发经营期可分为后续建设期和经营期 。

　　图8-1　开发经营期及其构成

　　取得用地日、开工日、竣工日、开始销售日、售磬日

　　取得用地日、开工日、竣工日、土地使用权到期日(或建筑物经济寿命到期日)

　　二、后续开发的必要支出

　　1.待开发房地产取得税费(买方承担的)、后续建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

　　2.后续必要支出项目，估算方法与成本法中相同。

　　3.与成本法中估算的区别：

　　(1)它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 ，而不是在价值时点的值;

　　(2)它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出。

　　4.投资利息，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。

　　5.计息项目：待开发房地产价值及其取得税费、后续开发的建设成本、管理费用和销售费用(销售税费一般不计息 )。

　　6.计息期

　　7.待开发的房地产价值，和待开发房地产取得税费，假设在价值时点一次性付清，计息起点是价值时点。

　　8.后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常分散在一段时间内均匀发生，所以假设为所发生的时间段的期中。计息时间取一半。

　　三、开发完成后的价值（掌握）

　　(1)开发完成后的价值对应的房地产状况 (如毛坯房，简装房(粗装修房改为简装房)，精装修房等)，不同的房地产状况对应不同的价值，有时还包括其他财产(如动产、权利等)的价值。

　　(2)开发完成后的价值对应的时间（市场状况）

　　开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时，有三种情况：

　　◆一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。

　　◆预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。

　　◆延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　(3)开发完成后的价值的测算方法：

　　◆销售的，通常采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。

　　◆出租或自营的房地产，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将净收益转换为价值。

　　强调：假设开发法中开发完成后的价值，不能用成本法求取。

　　四、折现率（掌握）

　　◆与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同。等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率。

　　◆本质上体现了资金的利率和开发利润率两部分 。

　　(用动态分析法时，利息和利润不需要再另外计算。包含在折现率中予以考虑)。

　　五、后续开发的应得利润

　　◆后续开发的应得利润，只在静态分析法中才需要测算。

　　◆利润的计算与成本法中的利润相同。注意采用的利润率含义(有4个利润率：直接成本利润率、投资利润率、成本利润率，销售利润率 )不同。

　　六、测算中的其他有关问题

　　假设开发法本质上是一种收益法，在上述测算中只讲了通常情况下的开发完成后的价值这种收入，在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。

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