第七节　假设开发法总结和运用举例

　　一、假设开发法总结

　　1.归纳总结：假设开发法本质上是一种收益法，形式上是成本法的“倒算法”。分为：动态分析法和静态分析法。

　　2.适用对象：待开发房地产，即具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产。测算结果：估价对象开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

　　3.关键，把握住起点现状和终点状况：起点是待开发房地产状况;终点是未来开发完成后的房地产状况。假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要的工作，完成时间，必要支出，应得利润。

　　4.起点(待开发房地产状况)：可供开发的土地(生地、毛地、熟地)、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等。

　　5.终点(未来开发完成后的房地产状况)，主要是熟地和新房(毛坯房、简装房和精装修房)。开发完成后的房地产状况，不一定是纯粹的房地产，还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

　　6.开发完成后的价值可采用比较法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取(但是绝对不能采用成本法求取)。后续开发的必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

　　假设开发法估价测算汇总表，见表8-1和表8-2。

　　假设开发法(动态分析法)估价测算汇总表　表8-1

　　假设开发法(静态分析法)估价测算汇总表　表8-2

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