第五节　假设开发法的基本公式

　　一、假设开发法最基本的公式（掌握）

　　1.房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润

　　(1)已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。

　　(2)后续的部分——得到估价对象以后到把它开发完成，还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润。

　　2.将估价对象状况和未来开发完成后的房地产状况匹配起来，有七种情形：

　　① 估价对象为生地，将生地开发成熟地;

　　②估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;

　　③估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;

　　④估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;

　　⑤估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;

　　⑥估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设;

　　⑦估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房

　　起点状况(现状)：生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地

　　终点状况：熟地(土地一级开发)、房地(房地产二级开发)

　　房地产价值=终点状况房地产价值-现状到终点状况的必要支出与平均利润

　　开发完成后的房地产经营方式：出售、出租、自营。(参照收益法中收益的确认)

　　二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式

　　(无需记忆，无非是起点现状和开发完成后的终点状况不同)

　　(一)求土地价值的公式

　　1.求生地价值的公式(掌握)

　　(1)在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(2)将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　2.求毛地价值的公式(掌握)

　　(1)毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(2)毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　3.求熟地价值的公式(掌握)

　　熟地价值=开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润

　　(二)求在建工程价值的公式(掌握)

　　在建工程价值=续建完成后价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润

　　(三)求旧房价值的公式(掌握)

　　旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润

　　三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式

　　(一)适用于开发完成后的房地产出售的公式(掌握)

　　房地产开发价值=采用比较法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　(销售经营模式存在销售价格，可用比较法 )

　　(二)适用于开发完成后的房地产出租或自营的公式(掌握)

　　房地产开发价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润

　　(出租或营业模式，存在租金或经营利润，可用收益法 )

　　第六节　假设开发法测算中各项的求取

　　一、后续开发经营期

　　1.为了预测后续开发的各项必要支出和开发完成后的价值发生的时间及金额，便于进行折现或测算后续开发应得利润，首先需要预测后续开发经营期(以下简称开发经营期)。

　　2.开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点） ，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

　　3.开发经营期可分为后续建设期和经营期 。

　　图8-1　开发经营期及其构成

　　取得用地日、开工日、竣工日、开始销售日、售磬日

　　取得用地日、开工日、竣工日、土地使用权到期日(或建筑物经济寿命到期日)

　　二、后续开发的必要支出

　　1.待开发房地产取得税费(买方承担的)、后续建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。

　　2.后续必要支出项目，估算方法与成本法中相同。

　　3.与成本法中估算的区别：

　　(1)它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值 ，而不是在价值时点的值;

　　(2)它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出。

　　4.投资利息，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。

　　5.计息项目：待开发房地产价值及其取得税费、后续开发的建设成本、管理费用和销售费用(销售税费一般不计息 )。

　　6.计息期

　　7.待开发的房地产价值，和待开发房地产取得税费，假设在价值时点一次性付清，计息起点是价值时点。

　　8.后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常分散在一段时间内均匀发生，所以假设为所发生的时间段的期中。计息时间取一半。

　　三、开发完成后的价值（掌握）

　　(1)开发完成后的价值对应的房地产状况 (如毛坯房，简装房(粗装修房改为简装房)，精装修房等)，不同的房地产状况对应不同的价值，有时还包括其他财产(如动产、权利等)的价值。

　　(2)开发完成后的价值对应的时间（市场状况）

　　开发完成的价值对应的时间不一定是开发完成之时，有三种情况：

　　◆一般销售的，预测它在开发完成之时的房地产市场状况下的价值。

　　◆预售的，则预测它在预售时的房地产市场状况下的价值。

　　◆延迟销售的，预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。

　　(3)开发完成后的价值的测算方法：

　　◆销售的，通常采用比较法并考虑类似房地产市场价格的未来变化趋势，或者采用比较法与长期趋势法相结合，比较的单位一般为单价而不是总价。

　　◆出租或自营的房地产，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将净收益转换为价值。

　　强调：假设开发法中开发完成后的价值，不能用成本法求取。

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