第六节　直接资本化法

　　1.直接资本化法概述

　　资本化率(capitalization rate，R)是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。利用资本化率将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

　　V=NOI/R

　　式中V——房地产价值;

　　NOI——房地产未来第一年的净收益;

　　R——资本化率。

　　收益乘数 是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。利用收益乘数将未来收益转换为价值的直接资本化法的公式为：

　　房地产价值=年收益×收益乘数

　　直接资本化中未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。

　　2.收益乘数法的种类

　　用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益，相应的收益乘数有潜在毛收入乘数(PGIM)、有效毛收入乘数(EGIM)和净收益乘数(NIM)。

　　(1)潜在毛收入乘数法

　　潜在毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的潜在毛收入乘以潜在毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：

　　V=PGI×PGIM

　　潜在毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数，即：

　　PGIM=V/PGI

　　潜在毛收入乘数法没有考虑房地产空置率和运营费用的差异 (潜在，说明是最大可能)。因此，如果估价对象与可比实例的空置率差异不大，并且运营费用比率相似，则使用潜在毛收入乘数法是一种简单可行的方法。

　　该方法较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

　　(2)有效毛收入乘数法

　　有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法，即：

　　V=EGI×EGIM

　　有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数，即：

　　EGIM=V/EGI

　　有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和收租损失情况 。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大的差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。

　　有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异 ，因此也只适用于做粗略的估价。

　　(3)净收益乘数法(用的最多)

　　净收益乘数法是将估价对象未来第一年的净收益乘以净收益乘数来求取估价对象价值的方法： V=NOI×NIM

　　净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数，即： NIM=V/NOI

　　净收益乘数法能提供更可靠的价值测算。

　　净收益乘数与资本化率互为倒数 ，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式，即： V=NOI/R

　　3.资本化率和收益乘数的求取方法

　　资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益期的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。

　　利用市场提取法求取资本化率的公式为： R=NOI/V

　　利用市场提取法求取收益乘数的公式为： 收益乘数=价格/年收益

　　4.资本化率与报酬率的区别和关系

　　资本化率(R)和报酬率(Y)都是将房地产的预期收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

　　资本化率是在直接资本化法 中采用的，是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率 ;

　　报酬率是在报酬资本化法 中采用的，是通过折现的方式将房地产的预期收益转换为价值的比率。

　　资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率(通常用未来第一年的净收益除以价格来计算)，仅表示收益到价值的比率，并不明确地表示获利能力 ;

　　报酬率是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的现值的比率。

　　在报酬资本化法中，如果净收益流模式不同，具体的计算公式会有所不同。

　　例如，在净收益每年不变且收益期为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　V=A/Y

　　在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　在净收益按比率g逐年递增且收益期为无限年的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下，报酬资本化法的公式为：

　　在上述四种情况下的报酬资本化法公式中，Y是报酬率。

　　资本化率是不区分净收益流模式的，在所有情况下的未来第一年的净收益与价格的比率(A/V)都是资本化率。

　　在上述第一种情况下，资本化率正好等于报酬率，即：

　　R=Y

　　在上述第二种情况下，资本化率就不等于报酬率。它与报酬率的关系变为：

　　在上述第三种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：

　　R=Y-G

　　在上述第四种情况下，资本化率与报酬率的关系变为：

　　报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短等有直接关系。 (注意判断题)

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